KFM Deutsche Mittelstand AG: KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die "6,00%-Euroboden-Anleihe" (Update)

6,00%-Euroboden-Anleihe weiterhin mit 3,5 von 5 möglichen Sternen eingestuft

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Düsseldorf (pta019/19.06.2018/11:00 UTC+2) In ihrem aktuellen Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 6,00%-Euroboden-Anleihe (A2GSL6) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 Sternen) einzustufen.

Die Euroboden GmbH wurde im Jahr 1999 gegründet und ist als Projektentwickler und Bauträger im Bereich hochwertiger Wohnimmobilien - insbesondere in München und Berlin - tätig. Die Projekte werden mit namhaften Architekten umgesetzt und wurden bereits mehrfach ausgezeichnet. Die Immobilien werden jeweils mit einer Objektgesellschaft umgesetzt. Alle Objektgesellschaften sind zu 100% in Eigentum der Euroboden GmbH, die als Holding fungiert. Neben architektonisch hochwertigen Lösungen realisiert das Unternehmen hohe Wertsteigerungspotenziale durch zusätzlich geschaffenen Wohnraum. Seit Gründung hat das Unternehmen rund 30.000 m^2 mit einem Volumen von rund 200 Mio. Euro verkauft. Per 31.12.2017 befinden sich 11 Projekte mit einem Verkaufsvolumen von etwa 400 Millionen Euro in der Pipeline. Alle Projekte gehören vollständig Euroboden.

Langjährig profitabel wachsendes Unternehmen mit gesicherter Projektpipeline mit Gesamtverkaufsvolumen von etwa 400 Mio. Euro
Euroboden war in den letzten sechs Jahren kontinuierlich profitabel und konnte die eigene Geschäftstätigkeit deutlich ausweiten. Im Geschäftsjahr 2016/2017 wurden Umsatzerlöse von 11,2 Mio. Euro erzielt (Vj. 10,5 Mio. Euro). Das Nachsteuerergebnis betrug 1,3 Mio. Euro (Vj. 2,0 Mio. Euro). Während die Umsatzerlöse projektbedingt schwanken, wurde das Immobilienprojektvolumen deutlich erhöht. Laut Jahresabschluss zum 31.09.2017 verfügt Euroboden über eine gesicherte Projektpipeline mit einem Gesamtverkaufsvolumen von etwa 400 Mio. Euro. Wesentliche Projekte sind weiterhin u.a. die Projekte "Infanteriestraße", "Erhardtstraße 10" und "Kolbergerstraße 5" in München. Der Wert der Immobilien konnte bereits durch die Schaffung von Baurechten für zusätzlichen Wohnraum im Wert gesteigert werden. Innerhalb der nächsten Monate ist mit Rückflüssen aus dem Verkauf von fertiggestellten Immobilienprojekten zu rechnen.

Kontinuierlicher Anstieg des Eigenkapitals, erhebliche stille Reserven bei Bilanzierung nach HGB
Zum Ende des Geschäftsjahres 2016/17 am 30.09.2017 weist Euroboden ein bilanzielles Konzern-Eigenkapital von 10,1 Mio. Euro aus (30.09.2016: 9,1 Mio. Euro). Dies entspricht einer bilanziellen Eigenkapitalquote von 8,2% (Vj. 11,1%). Wie in den Vorjahren wurde das Eigenkapital aufgrund der anhaltenden Profitabilität und der Gewinnthesaurierung sukzessive erhöht. Aufgrund des überproportionalen Wachstums und des damit einhergehenden Aufbaus der Vorratsimmobilien in den letzten Jahren reduziert sich jedoch die Eigenkapitalquote.

Aufgrund der Bilanzierung nach HGB werden die Vorratsimmobilien zu ihren Anschaffungskosten bilanziert. Die Gesamtleistung der Euroboden-Gruppe betrug im Geschäftsjahr 2016/2017 32,4 Mio. Euro (Vj. 36,8 Mio. Euro). Neben den Umsatzerlösen aus dem Verkauf Spandauer Damm werden Bestandserhöhungen aus den 2016/2017 realisierten Grundstückakquisitionen in Vorratsimmobilien in München und Berlin und aus der Weiterentwicklung bestehender Projekte in der Gesamtleistung erfasst. Fundamentale Wertsteigerungen werden nicht ausgewiesen und verbleiben als stille Reserven.

6,00%-Euroboden GmbH-Anleihe mit Laufzeit bis 2022 und umfassender Transparenz-Klausel
Die im November 2017 emittierte Unternehmensanleihe der Euroboden ist mit einem Zinskupon von 6,00% p.a. (Zinszahlung halbjährlich am 10.05. und 10.11.) ausgestattet und hat eine Laufzeit bis zum 10.11.2022. Das Emissionsvolumen beträgt 25 Mio. Euro. Vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeiten der Emittentin sind in den Anleihebedingungen zum 10.11.2020 zu 102% und zum 10.11.2021 zu 101% des Nennwertes vorgesehen. Der Emissionserlös diente der vorzeitigen Rückzahlung der 7,375%-Anleihe mit Laufzeit bis 2018 sowie zur Finanzierung bestehender und weiterer Immobilien-Projekte. Euroboden verpflichtet sich freiwillig zu umfassender Transparenz. Bei Verstößen erhöht sich der Kupon für die nachfolgende Zinsperiode um 0,5%-Punkte. Darüber hinaus gilt eine Ausschüttungssperre von max. 20% bzw. max. 2,0 Mio. Euro des Konzernjahresüberschusses.

Fazit: Durchschnittlich attraktive Bewertung mit positivem Ausblick
Die Euroboden GmbH hat einen erfolgreichen Track Record aufgebaut sowie preisgekrönte Referenzen im Münchner Immobilienmarkt geschaffen und hiermit überdurchschnittliche fundamentale Wertsteigerungen in den Projekten erzielen können. Mit einem Immobilienprojektvolumen in Höhe von rund 400 Mio. Euro Verkaufsvolumen ist Euroboden in der Nische hochwertiger Wohnimmobilien für die kommenden Jahre gut positioniert. In Verbindung mit einer Rendite von 5,56% p.a. (Kurs von 104,98% am 18.06.2018) bewerten wir die 6,00%-Anleihe der Euroboden GmbH (A2GSL6) weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen).

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG
Die KFM Deutsche Mittelstand AG ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2). Manager dieses Fonds ist die Heemann Vermögensverwaltung GmbH; Verwaltungsgesellschaft ist die FINEXIS S.A. und Verwahrstelle die Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG, Niederlassung Luxemburg. Der Fonds bietet für private und institutionelle Investoren eine attraktive Rendite in Verbindung mit einer breiten Streuung der Investments. Die Investmentstrategie des Fonds basiert dabei auf den Ergebnissen des von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahrens KFM-Scoring. Der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS schüttet seine Erträge jährlich an seine Anleger aus. Am 26.03.2018 schüttete der Fonds seinen Anlegern für das Jahr 2017 je Fondsanteil 2,25 Euro aus. Zum vierten Mal in Folge lag damit die Ausschüttungsrendite über 4% p.a. bezogen auf den jeweiligen Anteilspreis zu Jahresbeginn. Auch im laufenden Jahr profitieren die Anleger von der Wertentwicklung des Fonds und einer damit verbundenen geplanten Ausschüttung in Höhe der Vorjahre. Der Fonds wird von Morningstar und der FWW-Fundservice mit Bestnoten beurteilt. Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016 als Preisträger für das Analyseverfahren KFM-Scoring und die überdurchschnittliche Entwicklung des Deutschen Mittelstandsanleihen FONDS ausgezeichnet. Der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS gehört laut GBC-Research zu den Hidden Champions. Aus insgesamt 9.000 von der GBC geprüften Publikumsfonds belegt der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS einen der 9 Spitzenplätze.

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