KFM Deutsche Mittelstand AG: KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die "5,50%-Euroboden-Anleihe"

5,50%-Euroboden-Anleihe wird als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) eingeschätzt

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Düsseldorf (pta029/19.09.2019/14:00 UTC+2) In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 5,50%-Euroboden-Anleihe (WKN A2YNXQ) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "attraktiv" (4 von 5 Sternen) einzuschätzen.

Die Euroboden GmbH wurde im Jahr 1999 gegründet und ist als Projektentwickler und Bauträger im Bereich hochwertiger Wohnimmobilien - insbesondere in München und Berlin - tätig. Selektiv werden auch Gewerbe- insb. Büroprojekte umgesetzt. Die Projekte werden mit namhaften Architekten umgesetzt und wurden bereits mehrfach ausgezeichnet. Die Immobilien werden jeweils mit einer Objektgesellschaft umgesetzt. Alle Objektgesellschaften sind zu 100% im Eigentum der Euroboden GmbH, die als Holding fungiert. Neben architektonisch hochwertigen Lösungen realisiert das Unternehmen hohe Wertsteigerungspotenziale durch zusätzlich geschaffenen Wohnraum. Seit Gründung hat das Unternehmen rund 30.000 qm mit einem Volumen von 200 Mio. Euro verkauft. Nach Unternehmensangaben zählt in diesem Geschäftsumfeld vor allem Geschwindigkeit. Durch die Anleihemittel kann das Unternehmen nach wie vor schnell und flexibel auf Chancen im Markt reagieren.

Enormer Anstieg des Eigenkapitals, weiterhin erhebliche stille Reserven auch bei Bilanzierung nach IFRS
Euroboden veröffentlicht seit dem Geschäftsjahr 2016/2017 regelmäßig IAS / IFRS-Abschlüsse. Zum Ende des ersten Halbjahres 2018/19 am 31.03.2019 konnte Euroboden das bilanzielle Konzern-Eigenkapital auf 43,4 Mio. Euro steigern (30.09.2018: 20,8 Mio. Euro). Dies entspricht einer bilanziellen Eigenkapitalquote von 24,8% (30.09.2018: 12,1%). Diesem enormen Anstieg liegen Umsatzerlöse inkl. Bestandsveränderungen von 62,2 Mio. Euro zugrunde (Vj.: 28,3 Mio. Euro). Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) stieg dementsprechend ebenfalls exorbitant auf 31,8 Mio. Euro an (Vj.: 1,7 Mio. Euro). Das Nachsteuerergebnis (EAT) erreichte 22,6 Mio. Euro (Vj.: -0,3 Mio. Euro). Ein Grund dafür ist u.a. der erfolgreiche Verkauf eines Grundstücks in München nach erfolgter Baurechtsschaffung und der Beginn von Wohnungsverkäufen eines Objektes in Berlin (11 der insgesamt 15 Wohneinheiten). Die Personalkosten stiegen wachstumsbedingt leicht, während sich die Finanzierungskosten auf 1,8 Mio. Euro ermäßigten (Vj.: 2,1 Mio. Euro). Darüber hinaus wurde im Berichtsjahr wieder stark investiert. So hat Euroboden nahe München in Ebersberg eine Immobilie in zentraler Lage sowie zwei Wohn- und Gewerbeimmobilien erworben. Die verpachteten bzw. vermieteten Immobilien verfügen alle über ein hohes Nachverdichtungspotential.

Gesicherte Projektpipeline mit einem Gesamtverkaufsvolumen von nahezu 550 Mio. Euro
Euroboden verfügt weiterhin über bereits gesicherte Immobilienobjekte und Grundstücke, die nach Bauausführung zu Verkaufspreisen von nahezu 550 Mio. Euro in den nächsten Jahren bis 2023/2024 sukzessive veräußert werden können. Der Wert der Immobilien konnte teilweise bereits durch die Schaffung von Baurechten für zusätzlichen Wohnraum im Wert gesteigert werden. Für das in der Entwicklung befindliche Wohnbauprojekt in München-Forstenried liegt ein positiver Bauvorbescheid vor. Hier ist ab 2020 der Neubau eines Wohngebäudes mit einer Wohnfläche von ca. 1.800 qm vorgesehen. Die Erweiterung des Baurechts für ein Grundstück in Aschheim (Bürogebäude in Planung) um ca. 1.500 qm Bruttogeschossfläche ist mittlerweile rechtskräftig.

Auch nach den aktuellen Verkäufen verfügt die Gesellschaft unverändert über hohe stille Reserven, die in der Konzernbilanz bisher lediglich in Höhe von rund 13,5 Mio. Euro (vor Steuern) ausgewiesen sind.

5,50%-Euroboden GmbH-Anleihe mit Laufzeit bis 2024 und umfassender Transparenz-Klausel
Die im September 2019 emittierte Unternehmensanleihe der Euroboden GmbH ist mit einem Zinskupon von 5,50% p.a. (Zinszahlung halbjährlich am 01.04. und 01.10.) ausgestattet und hat eine Laufzeit bis zum 01.10.2024. Das Emissionsvolumen beträgt 40 Mio. Euro. Vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeiten der Emittentin sind in den Anleihebedingungen ab 01.10.2020 zu 102% und ab 01.10.2022 zu 101% des Nennwertes vorgesehen. Der Emissionserlös dient zur Finanzierung bestehender und weiterer Immobilien-Projekte sowie zur Rückführung bestehender Darlehen im Rahmen des working capital Managements. Euroboden verpflichtet sich freiwillig zu umfassender Transparenz. Bei Verstößen erhöht sich der Kupon für die nachfolgende Zinsperiode um 0,5%-Punkte. Darüber hinaus gilt eine Ausschüttungssperre.

Fazit: Attraktive Bewertung
Die Euroboden GmbH hat einen erfolgreichen Track Record aufgebaut sowie preisgekrönte Referenzen im Münchner Immobilienmarkt geschaffen und hiermit überdurchschnittliche fundamentale Wertsteigerungen in den Projekten erzielen können. Mit einem Immobilienprojektvolumen in Höhe von über 500 Mio. Euro Verkaufsvolumen ist Euroboden in der Nische hochwertiger Wohnimmobilien und selektiv auch bei Gewerbe- bzw. Büroimmobilien für die kommenden Jahre unverändert gut positioniert. In Verbindung mit einer Rendite von 5,5% p.a. (auf Basis des Emissionskurses von 100% bis zum Ende der Laufzeit) bewerten wir die 5,50%-Anleihe der Euroboden GmbH (WKN A2YNXQ) weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen).

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG
Die KFM Deutsche Mittelstand AG ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2). Der Fonds bietet für private und institutionelle Investoren eine attraktive Rendite in Verbindung mit einer breiten Streuung der Investments. Die Investmentstrategie des Fonds basiert dabei auf den Ergebnissen des von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahrens KFM-Scoring. Der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS schüttet seine Erträge jährlich an seine Anleger aus. Seit Fondsauflage liegt die jährliche Ausschüttungsrendite über 4% p.a. bezogen auf den jeweiligen Anteilspreis zu Jahresbeginn. Auch im laufenden Jahr profitieren die Anleger von der Wertentwicklung des Fonds und einer damit verbundenen geplanten Ausschüttungsrendite in Höhe der Vorjahre. Der Fonds wird von Morningstar mit 5 von 5 Sternen beurteilt. Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016 als Preisträger für das Analyseverfahren KFM-Scoring und die überdurchschnittliche Entwicklung des Deutschen Mittelstandsanleihen FONDS ausgezeichnet. Der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS gehört laut GBC-Research zu den Hidden Champions. Aus insgesamt 9.000 von der GBC geprüften Publikumsfonds belegt der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS einen der 9 Spitzenplätze.

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