KFM Deutsche Mittelstand AG: KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die "6,50%-TERRAGON-Anleihe" (Update)

6,50%-TERRAGON-Anleihe wird weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) eingestuft

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Düsseldorf (pta016/26.08.2020/11:00 UTC+2) In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 6,50%-Anleihe der TERRAGON AG mit Laufzeit bis 2024 (WKN A2GSWY) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.
Die TERRAGON AG ist ein führender Projektentwickler für "Betreutes Wohnen" in Deutschland mit 20 Jahren Erfahrung auf diesem Gebiet1. Im Einzelnen wird die gesamte Wertschöpfungskette von der Grundstücksakquisition, der Projektierung, der Planung und dem Bau bis zum Verkauf bedient2. Die Bautätigkeiten beginnen aus Vorsichtsgründen in der Regel erst nach vollständigem Verkauf des Projektes (Forward-Sale) mit einem langfristigen Betreibervertrag oder bei Einzelvermarktung durch einen entsprechenden frühzeitigen Verkaufsstand2. Im Fokus stehen barrierefreie und hochwertige Wohnformen des "Servicewohnens", die das gemeinsame Wohnen und Leben von Senioren komfortabel und sicher machen2. In den letzten 20 Jahren hat die TERRAGON AG bundesweit mehr als 2.000 Wohneinheiten und rund 760 Pflegeplätze mit einem Investitionsvolumen von 400 Millionen Euro entwickelt1.

Wachstumsmarkt Betreutes Wohnen/Servicewohnen für Senioren profitiert von demographischer Entwicklung
Betreutes Wohnen entspricht den Präferenzen älterer Menschen, da sie mit einer barrierefreien Wohnung und zusätzlichen Serviceangeboten ein selbstbestimmtes Leben in der eigenen Wohnung führen können und im Fall der Pflegebedürftigkeit den Gang in eine stationäre Pflegeeinrichtung vermeiden3. Durch die höhere Lebenserwartung und die geburtenstarken Jahrgänge der Baby Boomer steigt die Zahl älterer Menschen über 67, der Altersgruppe, für die Betreutes Wohnen in Frage kommt, von 15,9 Mio. im Jahr 2018 auf 20,9 Mio. bis 20404. Aktuell ist unserer Meinung nach aufgrund der demographischen Entwicklung und einer aktuell schon existierenden Angebotslücke kein Rückgang der Nachfrage nach Gesundheitsimmobilien zu erwarten. Hier setzt die TERRAGON AG an - die verstärkt Servicewohnplätze für Senioren der gehobenen Ansprüche errichtet1.

Zum 31.12.2019 betrug die in Umsetzung befindliche Projektpipeline der TERRAGON AG 304,9 Mio. Euro2. Darüber hinaus verfügt die Gesellschaft über weitere potenzielle Akquisitionsprojekte mit einem Volumen von knapp 800 Mio. Euro, wovon sich mehr als ein Drittel in fortgeschrittenen Verhandlungen befindet.

Dynamisches Umsatz- und Gewinnwachstum
Die Gesamtleistung der Gesellschaft erhöhte sich nach 35,4 Mio. Euro im Vorjahr im Geschäftsjahr 2019 auf 43,8 Mio. Euro2. Die Gesamtleistung teilt sich auf in Umsatz (2019: 14,1 Mio. Euro) und Bestandserhöhung inkl. aktivierter Eigenleistungen (2019: 29,7 Mio. Euro). Da die Rechnungslegung der Gesellschaft nach den Vorgaben des deutschen Handelsgesetzbuchs (HGB) erfolgt2, können Umsätze erst nach Fertigstellung der Projekte realisiert werden, somit spiegelt die Gesamtleistung bei einer Projektgesellschaft wie der TERRAGON AG unserer Meinung nach die Leistungsfähigkeit des Unternehmens besser wider.

Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) steigerte sich von 3,1 Mio. Euro im Jahre 2018 auf 5,0 Mio. Euro im abgelaufenen Geschäftsjahr2. Der Anstieg resultiert hauptsächlich aus der Ausweitung des Projektvolumens, was mit den Mitteln der Anleiheemission im Jahr 2019 ermöglicht wurde2. Die Zinszahlungen dieser Anleihe sowie die mit der Ausweitung des Projektvolumens einhergehende Erhöhung der Projektfinanzierungstätigkeit, spiegelte sich im Finanzergebnis von -3,1 Mio. Euro wider (2018: -1,8 Mio. Euro)2. Der Nachsteuergewinn (EAT) fiel mit 1,2 Mio. Euro im Jahr 2019 dennoch höher aus als im Vorjahr (0,8 Mio. Euro)2.

Das Eigenkapital beläuft sich zum 31.12.2019 auf 8,1 Mio. Euro (Vj: 8,0 Mio. Euro), was einer Eigenkapitalquote von aktuell 8,7% (Vj: 12,9%) entspricht2. Der Rückgang der Eigenkapitalquote ist vor allem auf den Bilanzanstieg aufgrund der deutlich gestiegenen Finanzierungstätigkeit zurückzuführen2. Dem gegenüber erwarten wir in den Folgejahren wieder einen Anstieg des Eigenkapitals durch regelmäßig positive Jahresergebnisse.

Die Covid-19-Pandemie und die damit einhergehenden Einschränkungen des öffentlichen und wirtschaftlichen Lebens haben bisher kaum einen Einfluss auf die Geschäftstätigkeit der TERRAGON Gruppe2. Für das Gesamtjahr 2020 erwartet die TERRAGON AG auf Konzernebene weiterhin dynamisches Wachstum2. Auch in den kommenden Jahren geht das Management von einer deutlichen Steigerung der Gesamtleistung aus2.

6,50%-TERRAGON-Anleihe mit Laufzeit bis 2024
Die im Mai 2019 emittierte nicht nachrangige und unbesicherte Mittelstandsanleihe der TERRAGON AG ist mit einem Zinskupon von 6,50% p.a. (Zinstermin jährlich am 24.05.) ausgestattet und hat eine Laufzeit bis zum 24.05.20245. Die Anleihe hat ein Gesamtvolumen von 25 Mio. Euro mit einer Stückelung von 1.000 Euro5. Die Anleihe ist am Open Market in Frankfurt notiert5. In den Anleihebedingungen sind vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin ab dem 24.05.2022 zu 102% und ab dem 24.05.2023 zu 101% des Nennwerts vorgesehen5. Die Mittel aus der Anleiheemission werden im Wesentlichen zur Finanzierung von Grundstücksankäufen und Projektentwicklungen, zur Optimierung der Finanzierungsstruktur und zur allgemeinen Unternehmensfinanzierung verwendet5. Die Anleihegläubiger werden durch eine Verschuldungsbegrenzung und eine Negativerklärung abgesichert5.

Fazit: Attraktive Bewertung
Zusammenfassend lautet unsere Einschätzung wie folgt: Die TERRAGON AG ist als führender Projektentwickler für "Betreutes Wohnen" in Deutschland mit ihrem Fokus auf hochwertige Servicewohnungen in einem anhaltenden Wachstumsmarkt aktiv. Der bisherige erfolgreiche Track Record basiert auf einer über 20-jährigen Expertise. Die enorme Projektpipeline, die es erlaubt besonders margenträchtige Projekte mit höchster Priorität anzugehen, zeigt die Ertragskraft der Gesellschaft und lässt zukünftig mit positiven Ergebnissen von Seiten des Unternehmens rechnen. In Verbindung mit der Rendite von 6,11% p.a. (auf Basis des Kurses von 101,245% am 25.08.2020 an der Börse Frankfurt bei Berechnung bis zum Ende der Laufzeit) wird die 6,50%-Anleihe der TERRAGON AG (WKN A2GSWY) weiterhin als attraktiv (4 von 5 möglichen Sternen) eingeschätzt.

Über dieses KFM-Barometer
Analysten: Alexander Rütz, Unternehmensanalyst und Sabine Knee, Wertpapieranalystin im Auftrag der KFM Deutsche Mittelstand AG. Erstellt am 26.08.2020, 08.30 Uhr auf Basis einer Analyse der Fundamentaldaten auf Grundlage des Geschäftsberichts 2019 und des Wertpapierverkaufsprospektes vom 02.05.2019 und des Prospektnachtrags vom 13.05.2019 der TERRAGON AG. Die Bewertung des KFM-Barometers beruht auf dem von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahren KFM-Scoring, das neben den unternehmensspezifischen Bilanz-Kennzahlen auch die Eigenarten der Anleihebedingungen für verzinsliche Wertpapiere mittelständischer Unternehmen berücksichtigt.

Alle in diesem KFM-Barometer getroffenen Aussagen beziehen sich auf den Zeitpunkt der Erstellung. Obwohl eine Aktualisierung des KFM-Barometers bezüglich der hier analysierten Anleihe grundsätzlich in den kommenden zwölf Monaten geplant ist, steht zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht fest, ob eine Aktualisierung im angegebenen Zeitraum oder überhaupt stattfindet.

Quellenangaben: 1www.terragon-ag.de 2Geschäftsbericht 2019, 3Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2020 4Bundeszentrale für politische Bildung - Bevölkerungsentwicklung und Altersstruktur 19.09.2019 5Wertpapierverkaufsprospekt vom 02.05.2019 und Prospektnachtrag vom 13.05.2019

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG
Die KFM Deutsche Mittelstand AG mit Sitz in Düsseldorf ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2) sowie des europäischen Mittelstandsanleihen FONDS (WKN A2PF0P). Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016 als Preisträger für das Analyseverfahren KFM-Scoring ausgezeichnet. Für ihre anlegergerechte Transparenz- und Informationspolitik wurde die KFM Deutsche Mittelstand AG von Rödl & Partner und dem Finanzen Verlag mit dem Transparenten Bullen 2020 ausgezeichnet.

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