KFM Deutsche Mittelstand AG: KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die "5,50%-Euroboden-Anleihe 20/25"

5,50%-Euroboden-Anleihe 20/25 wird als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) eingeschätzt

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Düsseldorf (pta022/15.10.2020/11:40 UTC+2) In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 5,50%-Anleihe der Euroboden GmbH (WKN A289EM) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "attraktiv (4 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Die Euroboden GmbH wurde im Jahr 1999 gegründet und ist als Projektentwickler und Bauträger im Bereich hochwertiger Wohnimmobilien - insbesondere in München und Berlin - tätig1. Selektiv werden auch Gewerbe- insb. Büroprojekte umgesetzt1. Die Projekte werden mit namhaften Architekten durchgeführt und wurden bereits mehrfach ausgezeichnet1. Die Immobilienprojektentwicklungen werden jeweils mit einer Objektgesellschaft umgesetzt3. Alle Objektgesellschaften sind zu 100% im Eigentum der Euroboden GmbH, die als Holding fungiert3. Neben architektonisch hochwertigen Lösungen realisiert das Unternehmen hohe Wertsteigerungspotenziale durch zusätzlich geschaffenen Wohnraum1. Seit Gründung hat das Unternehmen rund 30.000 qm mit einem Volumen von 200 Mio. Euro verkauft1. Durch die Anleihemittel kann das Unternehmen nach unserer Meinung schnell und flexibel auf Chancen im Markt reagieren und hierdurch einen Wettbewerbsvorteil nutzen.

Weiterer Anstieg des Eigenkapitals, weiterhin erhebliche stille Reserven auch bei Bilanzierung nach IFRS
Euroboden veröffentlicht seit dem Geschäftsjahr 2016/2017 regelmäßig IAS/IFRS-Abschlüsse und wächst im Durchschnitt kontinuierlich4. Im letzten testierten IFRS-Konzern-Jahresabschluss zum 30.09.2019 hat sich das bilanzielle Konzern-Eigenkapital von 20,8 Mio. Euro um 22,6 Mio. Euro auf 43,4 Mio. Euro erhöht2. Zum Halbjahresstichtag 31.03.2020 erhöhte sich das bilanzielle Konzern-Eigenkapital auf 45,6 Mio. Euro3. Im Wesentlichen beruht die deutliche Erhöhung des Eigenkapitals aus dem Verkauf eines Projektes, bei dem erhebliche stille Reserven aufgedeckt wurden und einem deutlich erhöhten Konzern-Jahresüberschuss zum 30.09.2019 auf 24,6 Mio. Euro2. Nach unserer Einschätzung betreibt das Unternehmen zur Stärkung der Eigenkapitalbasis eine zurückhaltende Ausschüttungspolitik bzw. Gewinnthesaurierung. Unter Berücksichtigung der stetig steigenden Konzernbilanzsumme entwickelte sich die IFRS-Konzern-Eigenkapitalquote von 12,1% zum 30.09.2018 auf 19,4% zum 30.09.2019 und auf 17,9% zum untestierten Halbjahresabschluss zum 31.03.20204. Nach dem letzten vor kurzem erfolgten Verkauf eines größeren Immobilienprojektes in Berlin-Tiergarten rechnet Euroboden für den IFRS-Konzern-Jahresabschluss zum 30.09.2020 bei ca. 65 Mio. Euro Gesamtumsatz mit einem erneut hohen Betriebsergebnis (EBIT) von über 20 Mio. Euro und einem Anstieg des Eigenkapitals auf 50 Mio. Euro bzw. einer Eigenkapitalquote von rund 20%6.

Gesicherte Projektpipeline mit einem Gesamtverkaufsvolumen von nahezu 800 Mio. Euro
Euroboden verfügt zum Bilanzstichtag 30.09.2019 über eine Projektpipeline, die nach Bauausführung zu Verkaufspreisen von nahezu 800 Mio. Euro in den nächsten Jahren führen soll4. Die Wertsteigerung bei den Immobilienprojekten wird unser Einschätzung nach durch die Schaffung von Baurechten im Hinblick auf die jeweilige Verkaufsstrategie realisiert.

Die Anfang 2020 aufgetretene Covid-19-Pandemie hat nach Einschätzung von Euroboden keine nachhaltigen Auswirkungen auf ihr Geschäftsmodell, da sie zu 75% im Bereich der risikoloseren und konjunkturunabhängigeren Wohnungsbauprojekte und nur zu 25% in ausgesuchten Bürobauprojekte, jeweils nur an Top-Standorten investiert ist5. Diese Einschätzung von Euroboden erscheint angesichts der vor kurzem veröffentlichten Pressemitteilung6 zu den erwarteten Finanzkennziffern des IFRS-Konzern-Jahresabschlusses zum 30.09.2020 unserer Auffassung nach plausibel und bestätigt unserer Auffassung nach die weiterhin erfolgreiche Umsetzung des Geschäftsmodells trotz des "Corona"-Virus. Zur weiteren Finanzierung des Wachstums und Absicherung der Umsetzung der Projektpipeline begibt die Euroboden eine weitere Anleihe3.

5,50%-Euroboden GmbH-Anleihe mit Laufzeit bis 2025 und umfassender Transparenz-Klausel
Die aktuell in Emission befindliche nicht nachrangige und unbesicherte Anleihe der Euroboden GmbH ist mit einem Zinskupon von 5,50% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 18.05. und 18.11.) ausgestattet und hat eine Laufzeit vom 18.11.2020 bis zum 18.11.20253. In der Zeit von 12.10.2020 bis 28.10.2020 können Gläubiger der Anleihe 17/22 (WKN A2GSL6) ihre Anleihen zum Umtausch in die Anleihe 20/25 einreichen; in der Zeit 02.11.2020 bis 13.11.2020 besteht außerdem die Möglichkeit zur Zeichnung der neuen Anleihe3. Im Rahmen des Umtauschangebots und der Platzierung plant die Emittentin ein Emissionsvolumen von bis zu 75 Mio. Euro mit einer Stückelung von 1.000 Euro zu platzieren3. Vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin sind in den Anleihebedingungen ab dem 18.11.2023 zu 102% und ab dem 18.11.2024 zu 101,00% des Nennwertes festgelegt3. Die Emittentin verpflichtet sich in den Anleihebedingungen zu umfangreicher Transparenz und einer Ausschüttungsbeschränkung3. Bei Verstößen erhöht sich der Kupon für die nachfolgende Zinsperiode um 0,5%-Punkte3. Die Schuldverschreibungen sollen nach Abschluss der Zeichnungsfrist im Freiverkehr der Börse Frankfurt notiert werden3.

Fazit: Attraktive Bewertung
Zusammenfassend lautet unsere Einschätzung wie folgt: Die Euroboden GmbH hat einen erfolgreichen Track Record aufgebaut sowie preisgekrönte Referenzen im Münchner Immobilienmarkt geschaffen und hiermit überdurchschnittliche fundamentale Wertsteigerungen in den Projekten erzielen können. Mit einem Immobilienprojektvolumen in Höhe von über 800 Mio. Euro Verkaufsvolumen ist Euroboden in der Nische hochwertiger Wohnimmobilien und selektiv auch bei Gewerbe- bzw. Büroimmobilien für die kommenden Jahre unverändert gut positioniert. In Verbindung mit einer Rendite von 5,58% p.a. (auf Basis des Emissionskurses von 100% bei Berechnung bis zum Ende der Laufzeit am 18.11.2025) bewerten wir die 5,50%-Anleihe 20/25 der Euroboden GmbH (WKN A289EM) als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen).

Über dieses KFM-Barometer
Analysten: Christian Wagner, Unternehmensanalyst und Sabine Knee, Wertpapieranalystin im Auftrag der KFM Deutsche Mittelstand AG. Erstellt am 15.10.2020, 10:10 Uhr auf Basis einer Analyse der Fundamentaldaten auf Grundlage des Jahresabschlusses 2019 und des Wertpapierverkaufsprospektes vom 09.10.2020 der Euroboden GmbH. Die Bewertung des KFM-Barometers beruht auf dem von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahren KFM-Scoring, das neben den unternehmensspezifischen Bilanz-Kennzahlen auch die Eigenarten der Anleihebedingungen für verzinsliche Wertpapiere mittelständischer Unternehmen berücksichtigt.

Alle in diesem KFM-Barometer getroffenen Aussagen beziehen sich auf den Zeitpunkt der Erstellung. Obwohl eine Aktualisierung des KFM-Barometers bezüglich der hier analysierten Anleihe grundsätzlich in den kommenden zwölf Monaten geplant ist, steht zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht fest, ob eine Aktualisierung im angegebenen Zeitraum oder überhaupt stattfindet.
Quellenangaben: 1www.euroboden.de, 2Geschäftsbericht 2019, 3Wertpapierprospekt vom 09.10.2020, 4vergl. Historie der veröffentlichten Finanzzahlen im Bundesanzeiger, 5IFRS Halbjahresbericht zum 31.03.2020, 6Pressemitteilung vom 15.10.2020

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG
Die KFM Deutsche Mittelstand AG mit Sitz in Düsseldorf ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2) sowie des europäischen Mittelstandsanleihen FONDS (WKN A2PF0P). Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016 als Preisträger für das Analyseverfahren KFM-Scoring ausgezeichnet. Für ihre anlegergerechte Transparenz- und Informationspolitik wurde die KFM Deutsche Mittelstand AG von Rödl & Partner und dem Finanzen Verlag mit dem Transparenten Bullen 2020 ausgezeichnet.

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