KFM Deutsche Mittelstand AG: 6,00%-VERIANOS SE-Anleihe 20/25 wird als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) eingeschätzt

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer (Update)

Düsseldorf (pta030/05.07.2022/16:15 UTC+2)

In ihrem aktuellen Barometer zu der 6,00%-Anleihe der VERIANOS SE mit Laufzeit bis 2025 (WKN A254Y1) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe nun als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Darstellung des Unternehmens anhand veröffentlichter, kostenlos und frei zugänglicher Informationen[1]

Branche: Real Estate Partnerschaft

Kerngeschäft: Individuelle Investmentprodukte als Co-Investment ; Beratungs- und Finanzierungsmandate

Marktgebiet: Deutschland, Spanien & Italien

(Tochter-)Gesellschaften und deren Geschäftsmodelle:

Die VERIANOS SE mit Sitz in Köln und weiteren Büros in Frankfurt, Mailand, Valencia und Luxemburg erbringt als immobilienaffines Beratungs- und Investmenthaus mit ihren beiden Geschäftsbereichen Investment und Advisory Leistungen für einen diversifizierten Kundenkreis, insbesondere aus den Bereichen institutionelle Anleger, Family-Offices, Fondsinnitiatoren und Finanzinstitute. Die VERIANOS SE ist als Muttergesellschaft in ihrer Funktion als Holdinggesellschaft tätig, die operative Geschäftstätigkeit wird in den Tochtergesellschaften und den mittelbaren Beteiligungsgesellschaften abgebildet.

Insgesamt bestehen 9 vollkonsolidierte verbundene Unternehmen an denen die VERIANOS SE zu 100% beteiligt ist. Darunter befindet sich beispielsweise die VERIANOS Capital Partners GmbH als Kapitalverwaltungs-gesellschaft (KVG).

Es besteht ein nicht konsolidiertes verbundenes Unternehmen, die VERIANOS Real Estate Mezzanine Fund 1 SICAF-SIF, die ihre Tätigkeit im Geschäftsjahr 2021 nicht aufgenommen hat und laut dem Beschluss vom 30.12.2021 freiwillig aufgelöst und liquidiert wird.

Es bestehen 9 assozierte Unternehmen, die in dem Jahresabschluss der VERIANOS SE nach der at Equity-Methode bewertet werden. In diesen Unternehmen ist die Holdinggesellschaft zu jeweils 50 % beteiligt.

Zuletzt befinden sich 5 Beteiligungen an geschlossenen Investmentkommanditgesellschaften als Zweckgesellschaften im Portfolio. Hierbei ist die VERIANOS SE jeweils in dem Bereich zwischen 17,08 % und 25% selbst beteiligt.

Mitarbeiter: 31

Unternehmenssitz: Köln

Gründung/Historie: 08.02.2011 (Gründungsdatum der Vorläufergesellschaft Real² Immobilien AG: 12.11.1991)

Geschäftsmodell/Produkte/Dienstleistungen:

Die VERIANOS SE, ein an der Börse gelistetes Investment- und Beratungshaus, versteht sich als unabhängige Real Estate Partnerschaft, die mit den Geschäftsbereichen Investment und Advisory individuelle Investmentprodukte und anspruchsvolle Beratungs- und Finanzierungs-mandate realisiert (Einzel-Objektvolumina zwischen 2 und 25 Mio. Euro). Als interdisziplinärer Experte agiert die Verianos SE an der Schnittstelle zwischen Immobilien- und Kapitalmärkten.

Geschäftssegment Investment: Im Geschäftssegment Investment strukturiert und verwaltet VERIANOS Anlageprodukte für professionelle und semiprofessionelle Investoren. VERIANOS agiert dabei, abhängig von Größenordnung, Nutzungsart und Investmentprofil, im Regelfall als Co-Investor, so dass eine Interessenidentität mit den Kunden gewährleistet ist. Im Bereich Co-Investment erwerben die Objektgesellschaften auf Basis der Regularien des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) gemeinsam mit qualifizierten Anlegern in- und ausländische Immobilien und Portfolien, die nach der Durchführung von Restrukturierungsmaßnahmen wieder veräußert werden sollen. Dabei fokussiert sich VERIANOS auf Impact und Value Investments im Small- & Mid-Cap Segment (Einzel-Objektvolumina zwischen 5 und 25 Mio. EUR) Dieser Unternehmensbereich wird im Wesentlichen durch die Konzerngesellschaften VERIANOS Capital Partners GmbH in ihrer Stellung als Kapitalverwaltungsgesellschaft sowie der VERIANOS Investment Management GmbH bzw. deren Beteiligungsunternehmen wahrgenommen. Darüber hinaus werden in diesem Bereich ebenso Projektentwicklungsmaßnahmen auf der Basis von Joint-Ventures außerhalb eines durch das KAGB regulierten Bereiches umgesetzt.

Geschäftssegment Advisory: Das Geschäftssegment Advisory bietet klar fokussierte Finanz- und Beratungsdienstleistungen für Fondsmanager, Finanzinstitute und Immobilienunternehmen, insbesondere im Bereich des Asset Managements, der Strukturierung und Exit-Steuerung von Immobilien und Portfolien und Leistungen eines Placement Agents. Dieser Unternehmensbereich wird im Wesentlichen durch die Konzerngesellschaft VERIANOS Advisory GmbH wahrgenommen. Den übergeordneten Zielen Kundenzufriedenheit und Projekterfolg verpflichtet, werden Projekte durch Teams aus erfahrenen Spezialisten effizient und effektiv durchgeführt. Kunden profitieren von umfangreicher Expertise und erhalten Zugang zu einem persönlichen, breiten Netzwerk an Branchenexperten, Investoren, Finanzierungspartnern und anderen relevanten Stakeholdern. Schwerpunkte der Beratungstätigkeit sind die Strukturierung und Durchführung von direkten und indirekten Immobilientransaktionen, die Begleitung von Fondsmanagern, Finanzinstituten, Immobilienunternehmen und Konzernen bei komplexen Restrukturierungs- und Veränderungssituationen sowie die Einwerbung von Kapital für Fondsinitiatoren als Placement Agent. Darüber hinaus begleitet VERIANOS Family Offices an- und verkäuferseitig im Bereich Real Estate M&A. Sie arbeiten in der Regel auf Basis erfolgsorientierter ausdifferenzierter Vergütungsmodelle (Manangement Gebühren, Performance-, Construction-, An- und Verkaufs Fee's.).

Mitbewerber/Alleinstellungsmerkmal/Besonderheit:

VERIANOS ist ein unabhängiges, mehrheitlich von den Mitarbeitern und von langfristig orientierten privaten Aktionären gehaltenes Unternehmen. Im Gegensatz zu den meisten Mitbewerbern gehört das Unternehmen keinem größeren Finanzkonzern mit zahlreichen unterschiedlichen Geschäftsinteressen an. Kunden sichert diese Unabhängigkeit die notwendige Neutralität bzw. Loyalität verbunden mit einem großen Netzwerk an Kontakten, um individuelle Lösungen und überdurchschnittliche Ergebnisse zu generieren. Die strukturierten Investmentprodukte werden größenteils über eine eigene, BaFin-beaufsichtigte Kapitalverwaltungsgesellschaft (AIFM) abgebildet, so dass Anleger von einem hohen Maß an Transparenz profitieren.

Strategie:

Die Strategie einer geographischen und produktbezogenen Diversifikation wurde bereits 2017 gestartet und in den Jahren weiter fortgeführt. Die VERIANOS SE strebt an, die BaFin regulierte KVG Plattform in Zukunft durch weitere Fonds noch stärker auszulasten, um im mittleren Marktsegment an den relevanten Märkten in Europa investieren zu können. Daneben soll auch weiterhin in nicht regulierten Bereichen in Form von Joint-Ventures investiert werden. Zudem besteht die Zielsetzung, als Co-investor gemeinsam mit den Anlegern und Kunden Situationen mit asymmetrischem Risiko-Rendite-Profil bei kontrolliertem Risiko und überdurchschnittlichem Investmentrenditen zu realisieren.

Kunden:

Die Kunden sind sowohl sog. Family Offices und High Net Worth Individuals (hochvermögende Privatpersonen) als auch institutionelle Anleger, Fondsinitiatoren und Finanzinstitute als Kapitalanleger auf der Suche nach Renditeobjekten. Die in der Regel langfristig orientierten Kunden profitieren von umfangreicher Expertise und erhalten Zugang zu einem persönlichen, breiten Netzwerk an Branchenexperten, Investoren, Finanzierungspartnern und anderen relevanten Stakeholdern.

Lieferanten:

Verkäufer von Immobilien und Grundstücken. Zudem Unternehmen aus der Bauindustrie.

Markt / Branche

Spanien und Italien als Märkte, auf denen VERIANOS aktiv ist, waren besonders früh und besonders hart von der Pandemie betroffen und sahen sich gezwungen strikte Eindämmungsmaßnahmen zu ergreifen. Darüber hinaus kämpfte Italien bereits vor der Corona-Krise mit strukturellen wirtschaftlichen Problemen und schwachen Wachstumsaussichten. Für Italien wird im Jahr 2022 ein BIP-Wachstum von rund 4,1 % erwartet, nachdem die Wirtschaft 2020 um rund 8,9 % einbrach.

Spanien kämpfte noch mit den Folgen der Euro-Krise. Mit einem prognostizierten BIP-Einbruch von rund 10,8 % im Jahr 2020 wird auch ein robustes Wirtschaftswachstum von prognostizierten 5,6 % in 2022 vermutlich nicht ausreichen, um ein deutliches Ansteigen der ohnehin hohen Arbeitslosenzahlen Spaniens zu verhindern. Der Wohnungsmarkt in Valencia erlebte demnach im Jahr 2021 analog zu den weiteren bedeutsamen Städten Spaniens eine Periode großer Dynamik und des Aufschwungs mit einem starken Anstieg der Wohnungstransaktionen, welche in der ersten Jahreshälfte 2021 um ca. 80 % höher waren als die des Zeitraumes des Vorjahres.

Mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 113,8 Milliarden Euro verzeichnete der deutsche Immobilienmarkt 2021 ein neues Rekordergebnis. Mit rund 20 % hatte die Übernahme der Deutsche Wohnen durch die Vonovia einen erheblichen Anteil am Gesamtvolumen. Das um diesen Sondereffekt bereinigte Transaktionsvolumen liegt 2021 mit 90,3 Milliarden Euro rund 14 % über dem Vorjahresumsatz (2020: 78,9 Milliarden Euro) und erreicht damit das Vor-Corona-Niveau (2019: 89,5 Milliarden Euro). Laut dem "Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt" von EY Real Estate, in dem 220 Investoren befragt wurden, die am deutschen Immobilienmarkt aktiv sind, erkennen fast alle Investoren (98 %) die Gefahr von Stranded Assets, also aufgrund von Nachhaltigkeitsaspekten unverkäuflichen, nicht refinanzierbaren Immobilien als Treiber wesentlicher Portfolioumschichtungen. Vor diesem Hintergrund wird der beliebte "Manage-to-Core"-Ansatz, also die gezielte Aufwertung von Objekten, nach Ansicht von 88 % der Investoren künftig um Nachhaltigkeitsaspekte ergänzt zu einem "Manage-to-Green". Problematisch ist aus Sicht von mehr als 90 % der Investoren dabei, dass bisher belastbare Erfahrungen mit ESG-Strategien fehlen.

In guten Lagen erwarten die Investoren steigende, in peripheren Lagen gleichbleibende Preise am Wohnungsmarkt. Hier liegt auch der stärkste Investitionsfokus für 2022. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei Logistikimmobilien. Etwas verhaltener wird der Büroimmobilienmarkt eingeschätzt: Hier werden in guten Lagen überwiegend gleichbleibende, in peripheren Lagen sinkende Preise erwartet. Büros gewinnen bei den geplanten Investitionen allerdings wieder etwas an Zuspruch. Ein differenziertes Bild zeigt der Hotelimmobilienmarkt. Während die Investoren die Ferienhotellerie vor einer mittelfristigen Erholung sehen, werde die Businesshotellerie diese wohl länger nicht erreichen. Nicht betroffen ist der stationäre Lebensmitteleinzelhandel. Insbesondere in guten Lagen werden hier gleichbleibende oder gar steigende Preise erwartet. So rückt speziell die Pandemieresistenz als Anlagekriterium stärker in den Fokus insbesondere für risikoaverse Investoren, wie 65 % der Befragten angaben.

[1] Quellen: veröffentlichte Geschäftsberichte 2018-2021, Website des Emittenten, Pressemitteilungen

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https://www.youtube.com/watch?v=AxmngZqO218

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