KFM Deutsche Mittelstand AG: 5,25%-FCR Immobilien-Anleihe 19/24 wird weiterhin als „attraktiv“ (4 von 5 möglichen Sternen) eingeschätzt.

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer (Update)

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Düsseldorf (pta023/17.05.2022/13:25 UTC+2)

In ihrem aktuellen Barometer zu der 5,25%-FCR Immobilien-Anleihe 19/24 mit Laufzeit bis 2024 (WKN A2TSB1) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Darstellung des Unternehmens anhand veröffentlichter, kostenlos und frei zugänglicher Informationen[1]

Branche: Bestandshalter von Immobilien mit den Fokus auf etablierte Sekundärstandorte.

Kerngeschäft: Im Wesentlichen spezialisiert auf die Vermietung von Einkaufs- und Fachmarktzentren und Immobilien mit Nahversorgungsfunktionen.

Marktgebiet: Die FCR Immobilien AG konzentriert sich auf den Kernmarkt Deutschland.

wichtige Tochter-Gesellschaften und deren Geschäftsmodelle:

Mit Umfirmierung und Rechtsformwechsel im Jahre 2013 der FCR Immobilien & Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG in die heutige FCR Immobilien AG werden sämtliche ab 2014 neu erworbenen Immobilien in eigenständigen GmbH & Co. Kommandit-gesellschaften gehalten. Die Kommanditanteile befinden sich jeweils zu 100 % im Besitz der FCR Immobilien AG. Die Geschäftsführung der GmbH & Co. KG erfolgt über den Komplementär (FCR Verwaltungs GmbH), der ebenfalls eine 100 % Tochter der FCR Immobilien AG ist. Die FCR Immobilien AG ist die Hauptgesellschaft, welche die in ihrem Bestand stehenden Gewerbeimmobilien selbst verwaltet. An den Tochtergesellschaften ist sie jeweils zu 100 % beteiligt.

Zum Bilanzstichtag 31.12.2021 bestehen über 80 der zuvor genannten Zweckgesellschaften zzgl. 6 bereits gegründeter Vorratsgesellschaften.

Besondere Funktionen innnerhalb der FCR-Unternehmensgruppe übernehmen die folgenden Gesellschaften:

FCR Verwaltung GmbH: Komplementärfunktion in den obengenannten Objektgesellschaften (KGs)

FCR Service GmbH: Die im Jahr 2017 gegründete FCR Service GmbH ist eine 100%-Tochter der FCR Immobilien AG und erbringt Dienstleistungen rund um den An- und Verkauf sowie die Verwaltung von Immobilien. Die Gesellschaft nahm zu Beginn des Geschäftsjahres 2018 ihre operative Tätigkeit auf.

FCR Innovation GmbH: An dieser in 2018 gegründeten Gesellschaft ist die FCR Immobilien AG zu 100% beteiligt. Gegenstand des Unternehmens ist die Softwareentwicklung und das Halten von Unternehmens-anteilen, insbesondere im Bereich "Künstliche Intelligenz".

Mitarbeiter: 73 (31.12.2021)

Unternehmenssitz: Pullach (bei München)

Gründung/Historie:

1985; Umfirmierung u. Rechtsformwechsel der FCR Immobilien & Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG in die heutige FCR Immobilien AG im Jahr 2013

Geschäftsmodell/Produkte/Dienstleistungen:

Ausgerichtet ist die FCR Immobilien AG auf die Bestandshaltung von Immobilien mit den Fokus auf Nahversorger, Fachmärkte und Einkaufszentren. Ergänzend werden u.a. Büro und Logistikobjekte gehalten. Die FCR Immobilien AG ist dabei bundesweit als Investor aktiv. Bevorzugt werden Objekte aus Sondersituationen erworben, gerne an Sekundärstandorten. Diese versprechen aufgrund der oftmals stabilen Nachfragesituation für den Mieter vor Ort stetige, gut planbare Mieten.

Erworben werden Objekte ab 1 Mio. Euro bis ca. 100 Mio. Euro im Portfoliobereich. Die FCR Immobilien AG zählt zu den innovativsten Immobiliengesellschaften in Deutschland. Basis hierfür ist die inhouse entwickelte Software, die mittels Künstlicher Intelligenz die gesamte Wertschöpfungskette optimiert und Wachstums- und Ertragspotenziale aufzeigt.

Mitbewerber/Alleinstellungsmerkmal/Besonderheit:

Im Vergleich zu anderen Mitbewerbern verfügt FCR Immobilien AG über eine selbst entwickelte innovative Software, die es ermöglicht aufgrund der Kombination von verschiedenden Daten deutschlandweit das Marktgeschehen "vor Ort" im Einzelnen zu analysieren, um die Bewirtschaftung zu verbessern und um neue attraktive Standorte zu entdecken.

Durch die Einzigartigkeit der KI gestützten Software sind bereits andere Unternehmen aus der Branche auf die FCR-Lösung aufmerksam geworden, so dass sich hier Potenzial für zusätzliche Geschäftsmöglichkeiten u.a. durch Lizenzeinnahmen in der Zukunft bietet.

Die "Immowin24" genannt Softwarelösung deckt die Wertschöpfungskette eines Immobilienunternehmens vom Ankauf über das Asset Management bis zum Verkauf einer Immobilie vollständig ab. Weitere Corporate-/Support-Einheiten wie Finance, HR oder Marketing sind darüber hinaus in das System integriert.

Strategie:

Im Rahmen der Geschäfts- und Wachstumsstrategie als Bestandshalter fokussiert sich die FCR Immobilien AG maßgeblich auf die Durchdringung des deutschen Marktes in der Kern-Assetklasse Handel, und hier schwerpunktmäßig auf Einkaufs- und Fachmärkte, Nahversorger und Drogerien. So ist das Immobilienportfolio der FCR-Unternehmensgruppe auch gekennzeichnet durch bonitätsstarke und überwiegend lebensmittelgeankerte Ankermieter.

Zum qualitativen und quantitativen Ausbau des Immobilienportfolios, das auch maßgeblich von laufenden Maßnahmen im Bereich Digitalisierung unterstützt wird, erfolgen auch in den Asset Klassen Büro, Logistik und Wohnen entsprechende Ankäufe.

Kunden:

Bei den Einkauf- und Fachmarktzentren sind die Kunden langfristige Ankermieter. Zu den Mietern gehören u.a. bekannte Marken wie EDEKA, Netto, ROSSMANN, OBI, REWE und NORMA.

Lieferanten:

Immobilienverkäufer bezüglich der Objekte und Bauunternehmen & Handwerker im Bereich der Instandhaltung und des Facility Managements.

Markt / Branche

Das Jahr 2021 konnte der Investmentmarkt in Deutschland nach Berechnungen von Jones Lang LaSalle (JLL) mit einem Rekord-Transaktionsvolumen von 111 Mrd. EUR abschließen. Dies entspricht einem Zuwachs von 36% im Vergleich zum Vorjahr. Dabei wurde vor allem im zweiten Halbjahr der Großteil des Ergebnisses mit einem Transaktionsvolumen von 77 Mrd. EUR umgesetzt. Nach Einschätzung von JLL ist das Rekord-Ergebnis nicht allein auf die Fusion von großen Marktteilnehmern zurückzuführen, sondern Ausdruck der Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes über alle Sektoren hinweg sowie des Mangels an renditebringenden Alternativen.

Aufgrund einer optimistischeren Stimmungslage unter den Investoren wurden auch wieder mehr Value Add-Immobilien nachgefragt. Sowohl Einzelabschlüsse als auch Portfolioverkäufe legten um jeweils 20% bzw. 55% im Vergleich zum Vorjahr zu.

In Deutschland belief sich das Investmentvolumen in Einzelhandelsimmobilien (Einzeltransaktionen und Portfolio) nach Berechnungen von CBRE in 2021 auf 9,5 Mrd. EUR. Dabei dominierten Fachmärkte und Fachmarktzentren – diese machten mit einem Umfang von 5,7 Mrd. EUR 60% des Transaktionsvolumens aus und konnten ihr Volumen im Vergleich zum Vorjahr um 8% steigern. Im Vergleich zu 2020 nahm das Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien jedoch um 22% ab. Dies ist laut CBRE auf das Fehlen großvolumiger Anteils- und Unternehmensübernahmen in 2021 sowie ein mangelndes Angebot an Fach-, Bau- und Lebensmittelmärkten sowie lebensmittelgeankerten Objekten zurückzuführen. Die hohe Investorennachfrage löste auch Druck auf die Renditen von Lebensmittelmärkten aus. So lag die Nettoanfangsrendite von Supermärkten Ende 2021 bei 3,6% und damit 1,2% unter dem Vorjahreswert. Innerstädtische Geschäftshäuser in Top-Lage und Shopping-Center verzeichneten hingegen sinkende Transaktionsvolumina um jeweils 7% bzw. 2%. Shopping-Center wiesen mit einem Marktanteil von 10% sogar den niedrigsten Wert seit Aufzeichnungsbeginn auf.

In 2021 dominierten bei den Investoren die inländischen Käufer: diese machten 68% des Gesamtvolumens aus. Bei den stark nachgefragten Fach- und Lebensmittelmärkten lag der Anteil inländischer Investoren mit 71% sogar noch höher.

Im Jahr 2022 wird nach Einschätzung von CBRE das Marktgeschehen bei Einzelhandelsimmobilien weiterhin von der sehr hohen Nachfrage nach Fach- und Lebensmittelmärkten und einem knappen Produktangebot bestimmt sein. Dies könnte zu einer weiteren, wenn auch nicht mehr so hohen Renditekompression führen.

[1] Quellen: veröffentlichte Konzernabschlüsse der Jahre 2019 bis 2021, Unternehmenspräsentation zum 1. Quartal 2022, Website des Emittenten, Pressemitteilungen

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(Ende)

Aussender:	KFM Deutsche Mittelstand AG Rathausufer 10 40213 Düsseldorf Deutschland
Ansprechpartner:	Hans-Jürgen Friedrich
Tel.:	+49 211 21073741
E-Mail:	info@kfmag.de
Website:	www.kfmag.de
ISIN(s):	DE000A2PF0P7 (Fonds) LU0974225590 (Fonds)
Börse(n):	Freiverkehr in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, München, Stuttgart, Tradegate