KFM Deutsche Mittelstand AG: 6,00%-The Grounds Real Estate Development AG-Wandelanleihe 21/24 weiterhin "durchschnittlich attraktiv"

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer (Update)

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Düsseldorf (pta039/20.10.2022/16:58 UTC+2)

In ihrem aktuellen Barometer zu der 6,00%-Wandelanleihe der The Grounds Real Estate Development AG mit Laufzeit bis 2024 (WKN A3H3FH) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Darstellung des Unternehmens anhand veröffentlichter, kostenlos und frei zugänglicher Informationen[1]

Branche: Immobilien

Kerngeschäft: Realisierung von wohnwirtschaftlichen Projekten

Marktgebiet: deutsche Metropolregionen mit Fokus auf das Berliner Umland

Tochter-Gesellschaften und deren Geschäftsmodelle:

Die The Grounds Real Estate Development AG fungiert primär als operativ tätige Holding ihrer Immobilienobjektgesellschaften. Der Konzern untergliedert sich in weitere Teilkonzerne sowie Objektgesellschaften, die jeweils Eigentümer von Immobilienbeständen sind und die im Konzernabschluss konsolidiert werden. Das Unternehmen hält mehrere strategische Beteiligungen an Projektentwicklungsgesellschaften, die nicht als Tochterunternehmen in den Konzernabschluss einbezogen werden. Das anteilige Ergebnis wird, soweit die Beteiligungshöhe über 20% beträgt, in das At-Equity-Ergebnis in der Gewinn- und Verlustrechnung einbezogen. Für alle anderen Beteiligungen erfolgt der Ausweis der Ergebnisbeiträge als Beteiligungsertrag.

Derzeit bestehen 22 Tochterunternehmen, 4 Beteiligungen mit einem Kapitalanteil von 49,0 bis 50,0% sowie 3 Beteiligungen mit einem Kapitalanteil zwischen 1,2 und 10,1%.

Mitarbeiter: 15

Unternehmenssitz: Berlin

Gründung/Historie: 2007

Geschäftsmodell/Produkte/Dienstleistungen:

Die operative Geschäftstätigkeit des Unternehmens besteht in der Realisierung von wohnwirtschaftlichen Projekte in deutschen Metropolregionen und Ballungszentren. Das Geschäftsmodell unterteilt sich in drei Kernbereiche. Dazu zählen der Aufbau eines eigenen Immobilienbestandes, der mieternahe Vertrieb von existierenden Wohnungen an Kapitalanleger oder Selbstnutzer sowie die Entwicklung und Umsetzung von Neubauvorhaben im Wohnungsbereich mit dem Ziel der Veräußerung an institutionelle Investoren, Kapitalanleger oder Selbstnutzer.

Mitbewerber/Alleinstellungsmerkmal/Besonderheit:

Das Unternehmen steht im Rahmen der Geschäftstätigkeit jeweils bei der Grundstücksentwicklung, der Bestandshaltung, dem Bestandsaufbau sowie der Privatisierung von Wohnimmobilien unterschiedlichen Wettbewerbern gegenüber und ist einem intensiven Wettbewerb ausgesetzt. Die Unternehmensgruppe konzentriert sich darauf, sich von vergleichbaren Immobiliengesellschaften durch entsprechende Alleinstellungsmerkmale sowie individuelle Nutzungskonzepte zu unterscheiden, um die negativen Wirkungen einer direkten Wettbewerbssituation möglichst durch Unterbrechung der unmittelbaren Vergleichbarkeit zu vermeiden.

Strategie:

Das Ziel der Unternehmensstrategie besteht im Aufbau eines signifikanten Bestands mit einem ausgewogenen Risiko-Renditeprofil, der einen nachhaltigen Cashflow generiert und zukünftige Dividendenzahlungen an die Aktionäre ermöglicht. Cashflows werden nicht nur aus den Bestandsimmobilien erwirtschaftet. Zudem sollen durch Veräußerungen von Immobilienentwicklungen und der Privatisierung von Bestandsimmobilien nachhaltige Ergebnisbeiträge realisiert werden.

Kunden:

Kapitalanleger und Privatpersonen im Bereich der Wohnungsprivatisierung, institutionelle Investoren im Bereich der Projektentwicklungen

Lieferanten:

Anbieter von Bau- und Entwicklungsgrundstücken für die wohnwirtschaftliche Bebauung, Verkäufer von Wohnungsanlagen und Wohnungsportfolien

Entwicklung 2021

Im Jahr 2021 hat das Unternehmen das operative Geschäft deutlich ausgebaut. Die Jahresprognose für das Geschäftsjahr 2021 wurde mit einem Umsatz von 31,6 Mio. EUR (Vj.: 31,3 Mio. EUR) und einem EBIT von 9,2 Mio. EUR um jeweils mehr als ein Drittel übertroffen werden. Das EBIT konnte im Vergleich zum Vorjahr (6,1 Mio. EUR) sogar um 50% gesteigert werden. Zudem erhöhte sich das Konzernergebnis um 26,6% auf 5,1 Mio. EUR (Vj.: 4,0 Mio. EUR).

Im Geschäftsjahr 2021 wurden Ankäufe von insgesamt 176 Wohneinheiten im Berliner Umland mit einem Investitionsvolumen von mehr als 25 Mio. EUR realisiert. Diese Immobilien weisen aufgrund relativ niedriger Durchschnittsmieten und der anhaltenden starken Nachfrage nach Wohnraum im Berliner Umland noch deutliches Aufwertungspotential im Rahmen der Neuvermietung auf.

Mitte Februar 2021 hat The Grounds Real Estate Development AG ihre erste Wandelanleihe mit einem Volumen von 12 Mio. EUR bei deutlicher Überzeichnung erfolgreich platziert. Die Nachfrage überstieg die Emission so deutlich, dass Großaktionäre der Gesellschaft von einem erheblichen Teil ihrer ursprünglichen Zeichungs-ankündigungen von rund 5 Mio. EUR zurückgetreten sind, um die Investorenbasis der Gesellschaft zu erweitern. Für das Unternehmen stellt dies ein erfolgreiches Emissionsdebüt und einen ersten wichtigen Meilenstein zur weiteren Etabilierung auf dem Kapitalmarkt dar. Im Oktober 2021 hat die Gesellschaft die Wandelanleihe um weitere 4,8 Mio. EUR aufgestockt. Wie auch beim Emissionsdebüt war auch die Aufstockung deutlich überzeichnet. Die Mittel verwendet das Unternehmen für den weiteren Aufbau des Wohnimmobilienportfolios für die Privatisierung sowie Investitionen in die Projektentwicklungen.

Entwicklung 2022 und Ausblick

Nach Angaben des Vorstandes lief die Geschäftsentwicklung im ersten Halbjahr 2022 nach Plan. Die Umsatzerlöse wurden deutlich auf 21,4 Mio. EUR (Vj.: 4,9 Mio.EUR) gesteigert, das EBIT auf 2,9 Mio. EUR (Vj.: 1,6 Mio. EUR) erhöht und das Ergebnis nach Steuern auf 1,5 Mio. EUR (Vj.: 0,04 Mio. EUR) verbessert.

Dieses Wachstum basiert maßgeblich auf den Verkäufen im Bereich der Grundstücks- und Bestandsentwicklung. So konnte bei den Grundstücksentwicklungen im ersten Halbjahr sowohl der Verkauf der Projektentwicklung Terra Homes in Erkner bei Berlin im Rahmen eines Forward Sales als auch der vollständige Verkauf aller Wohneinheiten des Projektes Property Garden in Magdeburg realisiert werden. Zudem hat der Verkauf von 29 Einheiten mit einem Volumen von 7,3 Mio. EUR aus der Bestandsentwicklung zusätzlich zur positiven Entwicklung im ersten Halbjahr beigetragen.

Das Bestandsportfolio wurde gleichzeitig im ersten Halbjahr 2022 durch den Ankauf einer Wohnanlage in Fehrbellin ausgebaut. Weiteres Wachstum, das in den Finanzkennzahlen erst zum Bilanzstichtag 31.12.2022 ersichtlich wird, erzielte das Unternehmen im laufenden zweiten Halbjahr durch mehrere Akquisitionen. Der Bestand wurde um 22 Wohneinheiten in Berlin-Lichtenberg erweitert. Hier soll das vorhandene Nachverdichtungspotential ausgenutzt und vier Dachgeschosswohnungen und weitere 23 Neubau-Einheiten realisiert werden.

Seit Juni beteiligt sich das Unternehmen mit 51% an einer Projektentwicklung in Blankenfelde-Mahlow, die auf einem über 50.000m² großen Grundstück den Bau von 186 dreigeschossigen Reihenhäusern mit über 23.800m² vermietbarer Fläche plant. Darüber hinaus wurde im dritten Quartal diesen Jahres bereits ein 5.560m² großes Grundstück in Königs Wusterhausen erworben, um hier, nach Schaffung der baurechtlichen Voraussetzungen, ein Wohnungsbauvorhaben mit ca. 6.600m² Nutzfläche zu realisieren.

Ein weiterer Meilenstein war nach Unternehmensangaben Mitte Juni 2022 die Beschlussfassung über die Bebauungsplansatzung für das Projekt Börde Bogen in Magdeburg. Auf dem ca. 32.310m² großen Baugrundstück sollen in den nächsten Jahren auf sieben Baufeldern und in verschiedenen Bauabschnitten mehr als 800 Wohnungen entstehen. Auch bei den anderen Projektentwicklungen, die innerhalb der kommenden Jahre insgesamt mit einem Volumen von über 500 Mio. EUR umgesetzt werden sollen, schreiten die Planungen als auch der Baufortschritt nach Angaben des Unternehmens planmäßig voran.

Der Vorstand geht davon aus, die festgelegten Ziele im operativen Bereich bis Ende des Jahres zu erreichen. Bis heute sind weitere Verkäufe aus der Bestandsentwicklung mit einem Volumen in Höhe von 5,1 Mio. EUR beurkundet, die voraussichtlich im 2. Halbjahr 2022 vollständig umsatz- und ergebniswirksam werden. Insgesamt rechnet das Unternehmen mit einem Umsatzwachstum von 35 bis 38 Mio. EUR und prognostiziert ein EBIT zwischen 8,0 und 9,0 Mio. EUR, wobei Letzteres zum Teil davon abhängt, wie sich der Wert des Bestandsportfolios zum Ende des Jahres entwickelt. Zwar realisiert das Unternehmen in seinem Portfolio laufend Mietsteigerungen, doch die Entwicklung des Marktes ist derzeit schwer prognostizierbar.

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E-Mail:	info@kfmag.de
Website:	www.kfmag.de
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