KFM Deutsche Mittelstand AG: KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die "6,50%-SeniVita Social Estate AG-Wandelanleihe" (UPDATE)

6,50%-SeniVita Social Estate AG-Wandelanleihe wird weiterhin als "attraktiv" eingeschätzt

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Düsseldorf (pta014/07.09.2017/10:00 UTC+2) In ihrem aktuellen Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 6,50%-SeniVita Social Estate AG-Wandelanleihe (A13SHL) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) einzustufen.

Hintergrund für die unveränderte Einschätzung ist die äußerst attraktive Rendite der besicherten Anleihe bei weiterhin positivem Ausblick.

Die SeniVita Social Estate AG ist ein Joint Venture der SeniVita Sozial gGmbH und der Ed. Züblin AG. Das Unternehmen ist für die Projektierung, den Bau und die Vermietung von Betreuungseinrichtungen sowie für das Franchiseprogramm im Rahmen des von SeniVita entwickelten Konzeptes AltenPflege 5.0 verantwortlich.

Wachstumsmarkt seniorengerechter Pflegewohnanlagen profitiert von demografischer Entwicklung
Die Anzahl der Pflegebedürftigen betrug Ende 2015 laut Bundesministerium für Gesundheit etwa 2,665 Mio. Menschen. Bis 2030 ist laut Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung mit einem Anstieg auf etwa 3,495 Mio. Pflegebedürftige zu rechnen. Nach Angaben des statistischen Bundesamtes werden weniger als zwei Drittel der Betroffenen vollstationär gepflegt. Aufgrund der nachhaltig rückläufigen durchschnittlichen Haushaltsgröße und zunehmender Frauenerwerbstätigkeit ist von einer erschwerten Pflege innerhalb der Familie auszugehen. Der Bedarf an Angeboten zur Vollversorgung pflegebedürftiger Menschen sowie an bedarfsgerechten Wohnanlagen für Senioren nimmt daher sowohl durch die demografische Entwicklung als auch die erwartete Verschiebung zu professionellen Pflegeanbietern zu. Hier setzt die SeniVita Social Estate AG an - sie soll verstärkt entsprechende Betreuungsplätze und -einrichtungen bauen.

Erfolgreiche Verkäufe und Break-Even im ersten Halbjahr 2017
Das Geschäftsjahr 2016 wurde aufgrund anlaufender Verkaufsaktivitäten noch mit Verlust abgeschlossen. Es wurden Umsatzerlöse in Höhe von 8,1 Mio. Euro erwirtschaftet (Vj. 0,1 Mio. Euro). Der erzielte Nachsteuerverlust im Jahr 2016 beträgt 3,1 Mio. Euro und hat sich damit im Vergleich zum Vorjahr bereits signifikant reduziert (Vj. Verlust von 4,7 Mio. Euro).

Im ersten Halbjahr 2017 konnte die Gewinnschwelle - wie bereits im Dezember 2016 vom Vorstand erwartet - erreicht werden. Die Umsatzerlöse wurden im Vergleich zum ersten Halbjahr 2016 von 2,4 Mio. Euro auf nun 11,3 Mio. Euro mehr als vervierfacht. Das Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT) stieg entsprechend deutlich von 0,1 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum auf nun 2,0 Mio. Euro. Nach Steuern konnte nach einem Verlust von 1,4 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum nun ein deutlich positives Ergebnis von 0,6 Mio. Euro verzeichnet werden.

Aufgrund der allgemeinen Marktentwicklung und der geplanten Fertigstellungen und Verkäufe weiterhin positiver Ausblick
Angesichts der erfolgreichen Positionierung der SeniVita Social Estate - sowohl bei der Akquise von neuen Standorten als auch im Vertrieb der Wohneinheiten - konnten mit dem Erreichen der Gewinnschwelle die positiven Aussichten für das Geschäftsmodell belegt werden. Aktuell bearbeitet das Unternehmen über zehn Projekte im bayrischen Raum. Mittelfristig geht die Planung des Unternehmens weiterhin von der Umsetzung von 5 bis 10 Objekten pro Jahr aus. Aufgrund der allgemeinen Marktentwicklung und der geplanten Fertigstellungen und Verkäufe ist daher nach dem Erreichen der Gewinnschwelle weiterhin mit einem Umsatz- und Ergebniswachstum zu rechnen.

6,50%-SeniVita Social Estate AG-Wandelanleihe mit Besicherung durch Grundschulden und Liquidität
Die Wandelanleihe der SeniVita Social Estate AG ist mit einem Zinskupon von 6,50% p.a. ausgestattet. Das Emissionsvolumen beträgt bis zu 50 Mio. Euro, aktuell sind hiervon 44,6 Mio. Euro platziert (Stand 30.06.2017). Die Anleihe hat eine fünfjährige Laufzeit bis zum 12.05.2020. Im Ausübungszeitraum von Oktober 2018 bis Januar 2020 haben die Anleihegläubiger die Möglichkeit, die Anleihen in Aktien des Emittenten zu wandeln (Wandelpreis 10,00 Euro je Aktie) oder sich die Anleihe zu 100% des Nennbetrags zurückzahlen zu lassen. Sofern die Aktien der Emittentin bis zum Ablauf des Ausübungszeitraums nicht börsennotiert sind, beträgt der Rückzahlungsbetrag 103% des Nennbetrags.

Die Wandelschuldverschreibungen sind durch Grundpfandrechte und Sicherungsabtretungen von Forderungen aus Mietverträgen und der Veräußerung der Projekte besichert. Zum 30.06.2017 umfasste das für die Anleihegläubiger treuhänderisch verwaltete Vermögen einen Immobilienbestand von 39,3 Mio. Euro sowie zusätzlich Guthaben bei Kreditinstituten von 6,6 Mio. Euro. Damit übersteigt das Sicherungsvermögen von 45,9 Mio. Euro das ausstehende Anleihevolumen von 44,6 Mio. Euro.

Fazit: Weiterhin attraktive Bewertung
Die SeniVita Social Estate AG ist mit ihrem Fokus auf Pflegewohnungen in einem anhaltenden Wachstumsmarkt aktiv. Wenngleich sich Abweichungen zur ursprünglichen Projekt- und Ergebnisplanung zeigen, bleiben die Wachstumsaussichten der SeniVita Social Estate AG fundamental intakt. In Verbindung mit einer Rendite von 8,42% p.a. (auf Kursbasis 95,80% am 06.09.2017) und der umfangreichen Besicherung durch Grundschulden und Liquidität bewerten wir die 6,50%-Wandelanleihe der SeniVita Social Estate AG (A13SHL) als weiterhin attraktiv (4 von 5 möglichen Sternen).

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG
Die KFM Deutsche Mittelstand AG ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2). Manager dieses Fonds ist die Heemann Vermögensverwaltung GmbH; Verwaltungsgesellschaft ist die FINEXIS S.A. und Verwahrstelle die Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG, Niederlassung Luxemburg. Der Fonds bietet für private und institutionelle Investoren eine attraktive Rendite in Verbindung mit einer breiten Streuung im Mittelstandsanleihen-Markt. Die Investmentstrategie des Fonds basiert dabei auf den Ergebnissen des von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahrens KFM-Scoring. Der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS schüttet seine Erträge jährlich an seine Anleger aus. Für das Jahr 2014 schüttete der Fonds seinen Anlegern 2,10 Euro je Fondsanteil aus; für das Jahr 2015 erfolgte eine Ausschüttung von 2,29 Euro und für das Jahr 2016 von 2,17 Euro je Fondsanteil. Das bedeutet eine Ausschüttungsrendite von über 4% p.a. bezogen auf den jeweiligen Anteilspreis zu Jahresbeginn. Auch im laufenden Jahr profitieren die Anleger von der Wertentwicklung des Fonds und einer damit verbundenen geplanten Ausschüttung in Höhe der Vorjahre. Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016 als Preisträger für das Analyseverfahren KFM-Scoring und die überdurchschnittliche Entwicklung des Deutschen Mittelstandsanleihen FONDS ausgezeichnet.

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