KFM Deutsche Mittelstand AG: KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die "6,00%-Euroboden-Anleihe"

6,00%-Euroboden-Anleihe wird mit 3,5 von 5 möglichen Sternen eingestuft

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Düsseldorf (pta007/10.10.2017/09:00 UTC+2) In ihrem aktuellen Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 6,00%-Euroboden-Anleihe (A2GSL6) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 Sternen) einzustufen.

Die Euroboden GmbH wurde im Jahr 1999 vom geschäftsführenden Gesellschafter Stefan Höglmaier gegründet. Das Unternehmen ist sowohl Projektentwickler als auch Bauträger im Bereich hochwertiger Wohnimmobilien. Euroboden ist überwiegend in der Münchner Innenstadt tätig. Daneben werden auch Projekte in Berlin bearbeitet. Die Projekte werden jeweils mit namhaften Architekten umgesetzt und wurden bereits mehrfach, u.a. mit dem Best Architects Award, dem Deutschen Fassadenpreis und dem "Zukunft Wohnen" Preis ausgezeichnet. Neben architektonisch hochwertigen Lösungen realisiert das Unternehmen hohe Wertsteigerungspotenziale durch die Schaffung von anspruchsvollen Baurechten für zusätzlichen Wohnraum.

Langjährig profitabel wachsendes Unternehmen mit weiter positivem Ausblick
Euroboden war in den letzten fünf Jahren kontinuierlich profitabel und konnte die eigene Geschäftstätigkeit deutlich ausweiten. Während die Umsatzerlöse projektbedingt schwanken, wurde die eigene Wertschöpfung - gemessen als Rohertrag vor sonstigen Erträgen - deutlich erhöht. Im Geschäftsjahr 2015/2016 wurden Umsatzerlöse von 10,5 Mio. Euro erzielt (Vj. 32,6 Mio. Euro). Der Rohertrag wurde hingegen deutlich von 6,6 Mio. Euro im Vorjahr auf 8,7 Mio. Euro gesteigert. Das Nachsteuerergebnis betrug 2,0 Mio. Euro (Vj. 0,7 Mio. Euro).

Im ersten Halbjahr 2016/17 wurde bei Umsatzerlösen von 10,7 Mio. Euro ein Ergebnis von 1,8 Mio. Euro erwirtschaftet. Der Halbjahres-Rohertrag wurde nochmals deutlich auf 5,7 Mio. Euro gesteigert. Damit ist auch im Gesamtjahr von weiterem Wachstum auszugehen.

Gesicherte Projektpipeline mit Gesamtverkaufsvolumen von über 400 Mio. Euro
Laut Halbjahresabschluss zum 31.03.2017 verfügt Euroboden über eine gesicherte Projektpipeline mit einem Gesamtverkaufsvolumen von über 400 Mio. Euro. Wesentliche Projekte sind u.a. die Projekte "Infanteriestraße", "Erhardtstraße 10" und "Kolbergerstraße 5" in München. Die Projekte konnten bereits erheblich durch die Schaffung von Baurechten für zusätzlichen Wohnraum im Wert gesteigert werden. Innerhalb der nächsten 24 Monate ist zudem mit hohen Rückflüssen aus dem Vertriebsstart bei einzelnen Projekten zu rechnen.

Kontinuierlicher Anstieg des Eigenkapitals, erhebliche stille Reserven bei Bilanzierung nach HGB
Zum Ende des Geschäftsjahres 2015/16 am 30.09.2016 weist Euroboden ein bilanzielles Konzern-Eigenkapital von 9,1 Mio. Euro aus (30.09.2015: 7,1 Mio. Euro). Dies entspricht einer bilanziellen Eigenkapitalquote von 11,1% (Vj. 13,3%). Wie in den Vorjahren wurde das Eigenkapital aufgrund der anhaltenden Profitabilität und der Gewinnthesaurierung sukzessive erhöht. Aufgrund des überproportionalen Wachstums und des damit einhergehenden Aufbaus der Vorratsimmobilien in den letzten Jahren reduziert sich jedoch die Eigenkapitalquote. Die Eigenkapitalquote erreichte ihren Tiefpunkt zum Halbjahr 2015/16 mit einer Quote von 9,0%. Seitdem wurde die Quote wieder erhöht (30.09.2016: 11,1%) und erreichte zum Halbjahr 2016/17 am 31.03.2017 einen Stand von 13,0%.

Aufgrund der Bilanzierung nach HGB werden die Vorratsimmobilien zu ihren Anschaffungskosten bilanziert. Fundamentale Wertsteigerungen, wie sie durch zwischenzeitliche Baurechtschaffungen erzielt werden konnten, sind somit nicht ausgewiesen und verbleiben als stille Reserven, die zu einem deutlich höheren wirtschaftlichen Eigenkapital führen. Auch die von Scope Investor Services in ihrer Studie zum Deutschen Wohnimmobilienmarkt vom 24.05.2017 genannten "Preisüberhitzungen" für München dürften - soweit diese Preisrisiken im Segment der hochwertigen Wohnimmobilien überhaupt bestehen - durch die fundamentalen Wertsteigerungen überkompensiert werden.

6,00%-Euroboden GmbH-Anleihe mit Laufzeit bis 2022 und umfassender Transparenz-Klausel
Die im Oktober/November 2017 zu emittierende Unternehmensanleihe der Euroboden ist mit einem Zinskupon von 6,00% p.a. ausgestattet und hat eine Laufzeit vom 10.11.2017 bis zum 10.11.2022. Das Emissionsvolumen beträgt bis zu 25 Mio. Euro. Vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeiten der Emittentin sind in den Anleihebedingungen zum 10.11.2020 zu 102% und zum 10.11.2021 zu 101% des Nennwertes vorgesehen. Der Emissionserlös dient der vorzeitigen Rückzahlung der 7,375%-Anleihe mit Laufzeit bis 2018 sowie zur Finanzierung bestehender und weiterer Immobilien-Projekte.

Euroboden verpflichtet sich freiwillig zu umfassender Transparenz. Bei Verstößen erhöht sich der Kupon für die nachfolgende Zinsperiode um 0,5%-Punkte. Die Transparenzverpflichtung umfasst die Veröffentlichung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf des Geschäftsjahres, die Veröffentlichung des verkürzten Konzernabschlusses und des Konzernzwischenlageberichts innerhalb von 4 Monaten nach Ablauf des Geschäftshalbjahres, die Veröffentlichung und Pflege eines Unternehmenskalenders sowie die Durchführung einer mindestens jährlich stattfindenden Analysten- oder Investorenveranstaltung. Darüber hinaus gilt eine Ausschüttungssperre von max. 20% bzw. max. 2,0 Mio. Euro des Konzernjahresüberschusses (nach IFRS).

Fazit: Durchschnittlich attraktive Bewertung mit positivem Ausblick
Die Euroboden GmbH hat seit Bestehen einen sehr guten Track Record aufgebaut sowie preisgekrönte Referenzen im Münchner Immobilienmarkt geschaffen und hiermit überdurchschnittliche fundamentale Wertsteigerungen in den Projekten erzielen können.
Euroboden hat sich in der Nische hochwertiger Wohnimmobilien erfolgreich positioniert, weist aber auch größenbedingt eine erhöhte Abhängigkeit vom Erfolg der Einzelprojekte sowie eine wachstumsbedingt niedrige Eigenkapitalquote bei bestehenden stillen Reserven auf. In Verbindung mit einer Rendite von 6,00% p.a. (auf Basis des Emissionskurses von 100% bis Ende der Laufzeit; bewerten wir die 6,00%-Anleihe der Euroboden GmbH (A2GSL6) als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen).

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG
Die KFM Deutsche Mittelstand AG ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2). Manager dieses Fonds ist die Heemann Vermögensverwaltung GmbH; Verwaltungsgesellschaft ist die FINEXIS S.A. und Verwahrstelle die Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG, Niederlassung Luxemburg. Der Fonds bietet für private und institutionelle Investoren eine attraktive Rendite in Verbindung mit einer breiten Streuung im Mittelstandsanleihen-Markt. Die Investmentstrategie des Fonds basiert dabei auf den Ergebnissen des von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahrens KFM-Scoring. Der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS schüttet seine Erträge jährlich an seine Anleger aus. Für das Jahr 2014 schüttete der Fonds seinen Anlegern 2,10 Euro je Fondsanteil aus; für das Jahr 2015 erfolgte eine Ausschüttung von 2,29 Euro und für das Jahr 2016 von 2,17 Euro je Fondsanteil. Das bedeutet eine Ausschüttungsrendite von über 4% p.a. bezogen auf den jeweiligen Anteilspreis zu Jahresbeginn. Auch im laufenden Jahr profitieren die Anleger von der Wertentwicklung des Fonds und einer damit verbundenen geplanten Ausschüttung in Höhe der Vorjahre. Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016 als Preisträger für das Analyseverfahren KFM-Scoring und die überdurchschnittliche Entwicklung des Deutschen Mittelstandsanleihen FONDS ausgezeichnet.

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