KFM Deutsche Mittelstand AG: KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die "6,50%-TERRAGON-Anleihe"

6,50%-TERRAGON-Anleihe wird als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) eingestuft

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Düsseldorf (pta012/06.05.2019/10:15 UTC+2) In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 6,50%-Anleihe der TERRAGON AG mit Laufzeit bis 2024 (WKN A2GSWY) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Die TERRAGON AG ist ein führender Projektentwickler für "Betreutes Wohnen" in Deutschland mit 20 Jahren Erfahrung auf diesem Gebiet. Im Einzelnen wird die gesamte Wertschöpfungskette von der Grundstücksakquisition, der Projektierung, der Planung und dem Bau bis zum Verkauf bedient. Die Bautätigkeiten beginnen aus Vorsichtsgründen in der Regel erst nach vollständigem Verkauf des Projektes (Forward-Sale) mit einem langfristigen Betreibervertrag. Im Fokus stehen Immobilien des "Servicewohnens" in der Vier-Sterne-Kategorie, definiert nach der Gesellschaft für Immobilienforschung (gif). In den letzten 20 Jahren hat die TERRAGON AG bundesweit mehr als 2.000 Wohneinheiten entwickelt. Das Geschäftsmodell der TERRAGON AG wird von imug | rating als frei von ESG-Risiken eingeschätzt.

Die aktuelle Produktpipeline umfasst ca. 340 Mio. Euro, davon Projekte für Dritte in Höhe von 60 Mio. Euro. 280 Mio. Euro sind für das eigene Portfolio bestimmt, deren Finanzierung bereits gesichert ist. Darüber hinaus verfügt die Gesellschaft über weitere potenzielle Akquisitionsprojekte mit einem jährlichen Volumen bis zu 200 Mio. Euro, wobei die einzelnen Losgrößen zwischen 40-60 Mio. Euro liegen. Zur Steigerung des Projektvolumens hat sich die TERRAGON AG mit der SAX-Gruppe zu einem Joint Venture verbunden, um in den nächsten drei bis fünf Jahren 500 bis 600 Mio. Euro in das Servicewohnen für Senioren im Premiumsegment zu investieren. Aktuell realisiert dies Joint Venture in Berlin-Grünau (Regattastrecke) eine äußerst hochwertige Seniorenwohnanlage auf dem 1 ha großen Gelände des historisch bekannten früheren Ausflugslokal "RIVIERA" für gehobene Ansprüche mit einem Projektvolumen von ca. 90 Mio. Euro.

Wachstumsmarkt Betreutes Wohnen/Servicewohnen für Senioren profitiert von demographischer Entwicklung
Betreutes Wohnen entspricht den Präferenzen älterer Menschen, da sie mit einer barrierefreien Wohnung und zusätzlichen Serviceangeboten ein selbstbestimmtes Leben in der eigenen Wohnung führen können und im Fall der Pflegebedürftigkeit den Gang in eine stationäre Pflegeeinrichtung vermeiden. Durch die höhere Lebenserwartung und die geburtenstarken Jahrgänge der Baby Boomer steigt die Zahl älterer Menschen über 70, der Altersgruppe, für die Betreutes Wohnen in Frage kommt, von 13,0 Millionen auf 18,8 Millionen bis 2040. Nach Berechnungen der Prognos AG und der Bank für Sozialwirtschaft liegt die Angebotslücke für Betreutes Wohnen zwischen 300.000 und 520.000 Wohneinheiten. Hier setzt die TERRAGON AG an - die verstärkt Servicewohnplätze für Senioren der gehobenen Ansprüche errichtet.

Stabile Umsätze und Gewinne
Im Geschäftsjahr 2018 wie auch 2017 erzielte die TERRGON AG (Einzelabschluss) nahezu unveränderte Umsätze in Höhe von 3,1 Mio. Euro. Der Nachsteuergewinn (EAT) fiel im Jahr 2018 mit 2,28 Mio. Euro dank hoher Erträge aus Beteiligungen deutlich höher aus als im Vorjahr mit 1,19 Mio. Euro. Das Eigenkapital erhöhte sich zum 31.12.2018 auf 7,53 Mio. Euro (Vj: 4,45 Mio. Euro), was einer Eigenkapitalquote von aktuell 37,0% (Vj: 32,2%) entspricht. In der Steigerung des Eigenkapitals um 3,08 Mio. Euro ist auch eine Kapitalerhöhung in Höhe von 0,8 Mio. Euro enthalten. Die Bilanz ist ausgeglichen und zeigt keine Auffälligkeiten. Die Fälligkeit der Verbindlichkeiten unter einem Jahr betragen 7,1 Mio. Euro, die Fälligkeiten über einem Jahr 5,3 Mio. Euro. Die Rückzahlung bzw. die Refinanzierung der Anleihemittel sind aus den projektierten Cashflows als gesichert anzusehen.

6,50%-TERRAGON-Anleihe mit Laufzeit bis 2024
Die aktuell emittierte nicht nachrangige und unbesicherte Mittelstandsanleihe der TERRAGON AG ist mit einem Zinskupon von 6,50% p.a. (Zinstermin jährlich am 24.05.) ausgestattet und hat eine Laufzeit bis zum 24.05.2024. Die Anleihe hat ein Gesamtvolumen von bis zu 20 Mio. Euro mit einer Stückelung von 1.000 Euro. Die Anleihe soll nach Abschluss der Zeichnungsphase am Open Market in Frankfurt notiert werden. In den Anleihebedingungen sind vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin ab dem 24.05.2022 zu 102% und ab dem 24.05.2023 zu 101% des Nennwerts vorgesehen. Die Mittel aus der Anleiheemission werden im Wesentlichen zur Finanzierung von Grundstücksankäufen und Projektentwicklungen, zur Optimierung der Finanzierungsstruktur und zur allgemeinen Unternehmensfinanzierung verwendet. Die Anleihegläubiger werden durch eine Verschuldungsbegrenzung und eine Negativerklärung abgesichert.

Fazit: Attraktive Bewertung
Die TERRAGON AG ist mit ihrem Fokus auf hochwertige Servicewohnungen in einem anhaltenden Wachstumsmarkt aktiv. Der bisherige erfolgreiche Track record und die Tatsache, dass in den letzten 20 Jahren kein Projekt mit einem Verlust abschloss, zeigt die Ertragskraft der Gesellschaft. Positiv ist die enorme Projektpipeline hervorzuheben, die es erlaubt besonders margenträchtige Projekte mit höchster Priorität anzugehen ("cherry picking"). In Verbindung mit der Rendite von 6,50% p.a. (auf Basis des Emissionspreises von 100% bis zum Ende der Laufzeit) bewerten wir die 6,50%-Anleihe der TERRAGON AG (WKN A2GSWY) als attraktiv (4 von 5 möglichen Sternen).

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG
Die KFM Deutsche Mittelstand AG ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2). Der Fonds bietet für private und institutionelle Investoren eine attraktive Rendite in Verbindung mit einer breiten Streuung der Investments. Die Investmentstrategie des Fonds basiert dabei auf den Ergebnissen des von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahrens KFM-Scoring. Der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS schüttet seine Erträge jährlich an seine Anleger aus. Seit Fondsauflage liegt die jährliche Ausschüttungsrendite über 4% p.a. bezogen auf den jeweiligen Anteilspreis zu Jahresbeginn. Auch im laufenden Jahr profitieren die Anleger von der Wertentwicklung des Fonds und einer damit verbundenen geplanten Ausschüttungsrendite in Höhe der Vorjahre. Der Fonds wird von Morningstar mit 5 von 5 Sternen beurteilt. Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016 als Preisträger für das Analyseverfahren KFM-Scoring und die überdurchschnittliche Entwicklung des Deutschen Mittelstandsanleihen FONDS ausgezeichnet. Der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS gehört laut GBC-Research zu den Hidden Champions. Aus insgesamt 9.000 von der GBC geprüften Publikumsfonds belegt der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS einen der 9 Spitzenplätze.

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