KFM Deutsche Mittelstand AG: KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die "5,50%-UBM-Hybrid-Anleihe" (Update)

5,50%-UBM-Hybrid-Anleihe weiterhin "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)"

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Düsseldorf (pta019/21.07.2020/11:00 UTC+2) In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 5,50%-Hybrid-Anleihe der UBM Development AG mit unendlicher Laufzeit (WKN A19W3Z) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Die Ursprünge der UBM Development AG (UBM) gehen auf den 1873 unter dem Namen "Union-Baumaterialien-Gesellschaft" gegründeten Ziegelhersteller zurück3. Bereits in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts erfolgte die Transformation vom Ziegelhersteller zum Immobilienentwickler3. Die Immobilien-Entwicklungskompetenz wurde in den letzten Jahrzehnten sukzessive vom Ursprung in Wien auf die Kernmärkte Österreich, Deutschland und Polen sowie weitere europäische Länder ausgeweitet3. Dabei beschäftigt sich UBM mit dem gesamten Spektrum rund um das Thema Immobilie3. Dies umfasst sowohl die Neubauentwicklung als auch Stadt- und Baulandentwicklungen größerer Flächenareale sowie die Umnutzung und Revitalisierung von Objekten3. Das Unternehmen fokussiert sich auf die Objektklassen Hotel, Büro und Wohnen. Dabei profitiert das Unternehmen von der eigenen internen Immobilienentwicklung im Haus, welche die komplette Objektentwicklung allein planen und umsetzen kann3.

Deutliche Gewinnsteigerung bei Rückgang der Gesamtleistung
Die UBM Development AG konnte im Geschäftsjahr 2019 an die positive Performance auf Seiten der Ertragslage im Vorjahr anknüpfen1. Mit der besten Performance der Unternehmensgeschichte hat UBM 2019 die eigenen Erwartungen übertroffen, nachdem das abgelaufene Geschäftsjahr ursprünglich als "Übergangsjahr" geplant war1. Der Umsatz ist im Jahr 2019 um 52,9% auf 242,00 Mio. Euro gesunken1. Die Gesamtleistung lag im Geschäftsjahr 2019 mit 678,0 Mio. Euro um 219,7 Mio. Euro unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 897,7 Mio. Euro1. Dieser Rückgang war vor allem auf geringere Erlöse aus Immobilienverkäufen zurückzuführen, da im Vorjahr mehrere Großprojekte fertiggestellt, veräußert und übergeben wurden1.

Gleichzeitig konnte das EBITDA (Gewinn vor Abzug von Zinsen, Steuern und Abschreibungen) auf 74,97 Mio. Euro (Vj. 58,89 Mio. Euro) gesteigert werden1. Daraus ergibt sich ein Ergebnis vor Steuern (EBT) von 70,51 Mio. Euro, was einen Anstieg von über 26% im Vergleich zu 2018 bedeutet1. Das Jahresergebnis erhöhte sich auf 50,06 Mio. Euro nach 39,49 Mio. Euro im Vorjahr1. Die Eigenkapitalquote zeigte sich mit 35,1% (Vorjahr 35,3%) nahezu unverändert1. Anfang 2020 verfügte UBM über eine Auftrags-Pipeline von 2,5 Mrd. Euro1. Nach unserer Einschätzung hat sich UBM damit und mit einer hohen Liquiditätsreserve eine komfortable Ausgangsbasis für das heraufordernde Jahr 2020 geschaffen.

Zum Ende des 1. Quartals konnte UBM seine Eigenkapitalquote auf 35,9% erhöhen und damit die selbst gesteckte Zielbandbreite von 30 bis 35% übertreffen4. Die liquiden Mittel betrugen 187,0 Mio. Euro4. Eine Erhöhung der Planungssicherheit entsteht unserer Meinung nach durch die zahlreichen bereits im Jahr 2019 geschlossenen Forward Deals für im Jahr 2020 fertigzustellende Immobilien. Alle Hotel- und Büroimmobilien wurden bereits an bonitätsstarke Partner forward verkauft, auch die Verkaufstätigkeit der Wohnimmobilien ist bereits weit fortgeschritten4. Dessen ungeachtet wird die Corona-Krise unseres Erachtens nach kurz- bis mittelfristig negative Auswirkungen auf die Ertragslage der UBM haben. Projekte, deren Fertigstellung für das Jahr 2021 geplant ist, unterliegen unserer Meinung nach höherer Unsicherheit auf der Verkaufsseite. Dem gegenüber stehen nach unserem Dafürhalten die expansive Geldpolitik und das weiterhin niedrige Zinsniveau im Euro-Raum durch die Europäische Zentralbank, die die Nachfrage der Anleger und Investoren nach Immobilieninvestitionen weiter beflügeln dürften.

Langfristiges Geschäft durch Projektpipeline gesichert
Mittel- und langfristig kann das Unternehmen unseres Erachtens nach im Bereich der Projektentwicklung weiterwachsen. Insbesondere die große Projektpipeline für die nächsten Jahre (2020-2022) in Höhe von 2,5 Mrd. Euro1 zeigt nach unserer Einschätzung, dass Umsatzerlöse und damit verbundene Erträge auch in Zukunft realisiert werden können. Die in vielen Projekten abgeschlossenen Forward Verträge mit den Käufern erhöhen nach unserem Eindruck die Planungssicherheit und vermindern insbesondere das Risiko kurzfristiger Liquiditätsengpässe und es kann davon ausgegangen werden, dass die Projektpipeline auch über das Jahr 2022 hinaus weiterhin gut gefüllt ist.

Günstiges Fälligkeitenprofil des Fremdkapitals und hohe Liquidität
Mit Fälligkeiten von Anleihen und Schuldscheindarlehen in Höhe von rund 50 Mio. Euro im Dezember 2020 und nochmals 50 Mio. Euro im November 2021 kann die durch die Corona-Pandemie aktuell herrschende Unsicherheit durch die Liquiditätsreserve unseres Erachtens nach kompensiert werden, da sich das Unternehmen im November 2019 durch die Ausgabe einer 120 Mio. Euro-Anleihe mit einem Zinskupon von 2,75% p.a. und Laufzeit bis 2025 günstig refinanzieren und ihr Fälligkeitenprofil weiter ausdehnen konnte.
5,50%-UBM Development-Hybrid-Anleihe mit unendlicher Laufzeit
Die im März 2018 emittierte tief nachrangige und unbesicherte Hybrid-Anleihe der UBM Development AG mit unendlicher Laufzeit ist mit einem Zinskupon von 5,50% p.a. (Zinstermin jährlich am 01.03.) ausgestattet2. Ab dem ersten Rückzahlungstag am 01.03.2023 wird die Anleihe mit dem 5-Jahres Mid-Swapsatz + 10,02% p.a. verzinst2. Die Emittentin kann Zinszahlungen aussetzen2. Im Rahmen der Emission wurden 100 Mio. Euro mit einer Stückelung von 100.000 Euro platziert2.

Fazit: Durchschnittlich attraktive Bewertung mit positivem Ausblick
Zusammenfassend lautet unsere Einschätzung wie folgt: Die UBM Development AG hat sich über die letzten Jahre hinweg zu einem führenden Immobilienprojektentwickler in Europa entwickelt. Dabei verfügt das Unternehmen über ein erfahrenes Management mit großem Know-how innerhalb der Immobilienbranche. UBM verfügt über eine stabile Ertragslage und das große Volumen an zukünftigen Projekten, primär in den Kernmärkten Deutschland, Österreich und Polen zeigt, dass diese positive Entwicklung weiter anhält und man auch über die nächsten Jahre hinweg mit weiterhin positiven Ergebnissen von Seiten des Unternehmens rechnen kann. In Verbindung mit der Rendite in Höhe von 16,95% p.a. (auf Basis des Kurses von 77,25% an der Börse Frankfurt am 20.07.2020 bei Berechnung bis zum 1. Rückzahlungstag am 01.03.2023) wird die 5,50%-Hybrid-Anleihe der UBM Development AG (WKN A19W3Z) weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet.

Über dieses KFM-Barometer
Analysten: Hans-Jürgen Friedrich, Vorstand und Sabine Knee, Wertpapieranalystin im Auftrag der KFM Deutsche Mittelstand AG. Erstellt am 21.07.2020, 07.41 Uhr auf Basis einer Analyse der Fundamentaldaten auf Grundlage des Jahresabschlusses 2019 und des Wertpapierverkaufsprospektes vom 27.02.2018 der UBM Development AG. Die Bewertung des KFM-Barometers beruht auf dem von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahren KFM-Scoring, das neben den unternehmensspezifischen Bilanz-Kennzahlen auch die Eigenarten der Anleihebedingungen für verzinsliche Wertpapiere mittelständischer Unternehmen berücksichtigt.
Dieses KFM-Barometer ist eine Aktualisierung des KFM-Barometers vom 15.07.2019, in dem die Anleihe ebenfalls mit 3,5 von 5 möglichen Sternen eingeschätzt wurde. Alle in diesem KFM-Barometer getroffenen Aussagen beziehen sich auf den Zeitpunkt der Erstellung. Obwohl eine Aktualisierung des KFM-Barometers bezüglich der hier analysierten Anleihe grundsätzlich in den kommenden zwölf Monaten geplant ist, steht zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht fest, ob eine Aktualisierung im angegebenen Zeitraum oder überhaupt stattfindet.
Quellenangaben: 1Geschäftsbericht 2019, 2 Wertpapierverkaufsprospekt vom 27.02.2018, 3 www.ubm-development.com/de, 4Bericht zum 1. Quartal 2020

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG
Die KFM Deutsche Mittelstand AG mit Sitz in Düsseldorf ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2) sowie des europäischen Mittelstandsanleihen FONDS (WKN A2PF0P). Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016 als Preisträger für das Analyseverfahren KFM-Scoring ausgezeichnet. Für ihre anlegergerechte Transparenz- und Informationspolitik wurde die KFM Deutsche Mittelstand AG von Rödl & Partner und dem Finanzen Verlag mit dem Transparenten Bullen 2020 ausgezeichnet.

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