KFM Deutsche Mittelstand AG: KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die "5,25%-FCR Immobilien-Anleihe 19/24" (Update)

5,25%-FCR Immobilien-Anleihe 19/24 wird weiterhin als "attraktiv" eingeschätzt

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Düsseldorf (pta017/24.08.2020/11:00 UTC+2) In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 5,25%-Anleihe der FCR Immobilien AG mit Laufzeit bis 2024 (WKN A2TSB1) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.
Die FCR Immobilien AG mit Sitz in München hat sich als bundesweit aktiver Investor auf Einkaufs- und Fachmarktzentren spezialisiert1. Das Unternehmen verfügt hier unserer Meinung nach über jahrelange Erfahrung und einen erfolgreichen Track Rekord.

Im Fokus der FCR Immobilien AG stehen Gewerbe-immobilien in aussichtsreichen Sekundärlagen, die durch ihre Lage überdurchschnittliche Rendite-potenziale aufweisen1. In kleinen und mittelgroßen Städten werden Objekte in einer Größenordnung von 1 bis 100 Mio. Euro angekauft und langfristig vermietet1. Neben einem günstigen Einkauf beruht der Erfolg der FCR Immobilien AG auf wertschaffendem Asset Management und der erfolgreichen Veräußerung optimierter Bestandsobjekte2.

Die FCR Immobilien AG verfügt zum 30.06.2020 über 83 Immobilien mit einer vermietbaren Gesamtfläche von rund 350.000 m^2 und einer Mietauslastung von 88%2. Damit konnte das Immobilienportfolio im Vergleich zum Jahresanfang weiter ausgebaut werden, so wurden 2020 zehn Immobilien mit einer Nutzfläche von rund 27.000 m^2 neu erworben sowie drei Immobilien mit einer Nutzfläche von rund 4.000 m^2 verkauft2. Die Bestandsimmobilien sorgen durch ihre wiederkehrenden Mieterlöse für einen stabilen Cashflow der Gesellschaft3. Ankermieter der FCR sind internationale Handelsketten mit erstklassiger Bonität, wie zum Beispiel Norma, die EDEKA- und die REWE Gruppe1.

Umstellung der Rechnungslegung auf den internationalen IFRS Standard
Unserer Meinung nach hat sich die FCR Immobilien AG mit ihrem erfolgreichen Geschäftsmodell in den vergangenen Jahren ein attraktives Netzwerk aufgebaut, das dem Unternehmen einen Wettbewerbsvorteil verschafft. Die Unternehmenszahlen entwickeln sich seit Jahren kontinuierlich positiv und konnten im Jahr 2019 an die Erfolge der Vorjahre mehr als überproportional anknüpfen3. Durch dieses dynamische Wachstum wird die FCR Immobilien AG zusehends auch für institutionelle Investoren interessant, daher hat sich die Gesellschaft dazu entschieden, die Rechnungslegung vom deutschen HGB auf die internationale Rechnungslegung IFRS zu überführen3. Der Zeitpunkt des Übergangs ist der 01.01.2018, Vergleichszahlen aus dem Vorjahr wurden seitens der FCR Immobilien AG auf den IFRS-Standard zurückgerechnet3. Es kann daher im Vergleich zu vorherigen KFM-Barometern zu Abweichungen der Unternehmenszahlen kommen.

Weiterhin dynamisches und profitables Wachstum
Die FCR Immobilien AG konnte im 1. Halbjahr 2020 ihre Umsatzerlöse, die hauptsächlich aus Vermietungen stammen, mit 13,8 Mio. Euro im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (9,6 Mio. Euro) um 44% weiter steigern2. Das Ergebnis vor Zinsen und Abschreibungen (EBITDA) reduzierte sich zwar mit 8,0 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahreswert von 9,3 Mio. Euro, da das Vorjahresergebnis auch der Wertänderung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien geschuldet war (8,3 Mio. Euro im 1. Halbjahr 2019 im Vergleich zu 0,9 Mio. Euro im 1. Halbjahr 2020)2, sehen wir den nur geringen Rückgang als weitere Stärkung des operativen Geschäftes.

Durch die Überführung der Rechnungslegung auf IFRS werden sämtliche Objekte regelmäßig durch einen externen Gutachter bewertet; dieser tatsächliche Wert fließt nun direkt in die Bilanz ein. Somit wurden sämtliche stillen Reserven gehoben und direkt dem Eigenkapital zugerechnet3. Zum 30.06.2020 verfügt die FCR Immobilien AG über ein Eigenkapital in Höhe von 86,6 Mio. Euro2, was einer Eigenkapitalquote von 25,7% entspricht. Dies stellt nach unserer Meinung ein sehr solides Niveau dar und bildet eine gute Basis für die weiteren Geschäftsjahre.

Die Corona-Krise hat den bisherigen Geschäftsverlauf wenig beeinflusst, lediglich der An- und Verkauf von Bestandsobjekten der Gesellschaft kam im Corona-bedingten Lockdown im 2. Quartal 2020 zum Erliegen2. FCR erwartet hierbei im 2. Halbjahr jedoch Nachholeffekte und plant aus dem Verkauf von Bestandsobjekten für das Gesamtjahr mit einem Umsatz von 30 bis 40 Mio. Euro, die An- und Verkaufs-Pipeline der Gesellschaft ist weiterhin gut gefüllt2.

Einen zusätzlichen Geschäftsschwerpunkt setzt FCR Immobilien ab August 2020 mit dem Vertrieb des "FCR-Intranets", einer neuen ERP- (Enterprise-Resource-Planning) und CRM- (Customer-Relationship-Management) Software, die Unternehmen des Immobiliensektors mit Hilfe Künstlicher Intelligenz auf ganzheitlich unternehmerischer Ebene unterstützt, um schneller, effektiver und damit noch profitabler agieren zu können4. Bei der FCR Immobilien AG ist diese Software bereits seit letztem Jahr im Einsatz4.

5,25%-FCR Immobilien-Anleihe mit Laufzeit bis 2024
Die im April 2019 emittierte nicht nachrangige und besicherte Mittelstandsanleihe der FCR Immobilien AG ist mit einem Zinskupon von 5,25% p.a. ausgestattet (Zinstermin halbjährlich am 30.04. und 30.10.) und hat eine fünfjährige Laufzeit bis zum 29.04.20245. Im Rahmen der Emission wurden 30 Mio. Euro mit einer Stückelung von 1.000 Euro platziert3. Die Anleihe wird am Open Market (Freiverkehr) an der Börse Frankfurt gehandelt5. Vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin sind in den Anleihebedingungen nicht vorgesehen5. In den Anleihebedingungen verpflichtet sich die Emittentin unter anderem zur Beibehaltung einer Mindest-Deckungsquote, welche dazu verpflichtet, mit dem bereinigten EBITDA stets 110% des Finanzergebnisses (Zinsen und andere Finanzierungsaufwendungen der Emittentin) abzudecken, einer Ausschüttungsbeschränkung und einer Transparenzverpflichtung5. Darüber hinaus sind die Anleihegläubiger durch Buchgrundschulden abgesichert5.

Fazit: Attraktive Bewertung
Zusammenfassend lautet unsere Einschätzung wie folgt: Die FCR konnte in den vergangenen Jahren ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio aufbauen. Auch das erste Halbjahr 2020 hat gezeigt, dass die FCR-Immobilien AG, trotz der Corona-Krise, in der Lage ist ihr profitables Wachstum weiter fortzusetzen. Durch die Rechnungslegungsumstellung auf IFRS wurden alle stillen Reserven gehoben und für mehr Transparenz in der Bilanz gesorgt. In Verbindung mit der Rendite von 6,27% p.a. (auf Kursbasis 97% am 21.08.2020 an der Börse Frankfurt bei Berechnung bis zur Endfälligkeit am 29.04.2024) wird die 5,25%-FCR Immobilien-Anleihe 19/24 (WKN A2TSB1) weiterhin als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) eingeschätzt.

Über dieses KFM-Barometer
Analysten: Alexander Rütz, Unternehmensanalyst und Sabine Knee, Wertpapieranalystin im Auftrag der KFM Deutsche Mittelstand AG. Erstellt am 21.08.2020, 18.20 Uhr auf Basis einer Analyse der Fundamentaldaten auf Grundlage des Jahresabschlusses 2019 und des Wertpapierverkaufsprospektes vom 10.04.2019 der FCR Immobilien AG. Die Bewertung des KFM-Barometers beruht auf dem von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahren KFM-Scoring, das neben den unternehmensspezifischen Bilanz-Kennzahlen auch die Eigenarten der Anleihebedingungen für verzinsliche Wertpapiere mittelständischer Unternehmen berücksichtigt.
Dieses KFM-Barometer ist eine Aktualisierung des KFM-Barometers vom 11.04.2019, in dem die Anleihe ebenfalls mit 4 von 5 möglichen Sternen eingeschätzt wurde. Alle in diesem KFM-Barometer getroffenen Aussagen beziehen sich auf den Zeitpunkt der Erstellung. Obwohl eine Aktualisierung des KFM-Barometers bezüglich der hier analysierten Anleihe grundsätzlich in den kommenden zwölf Monaten geplant ist, steht zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht fest, ob eine Aktualisierung im angegebenen Zeitraum oder überhaupt stattfindet.
Quellenangaben: 1www.fcr-immobilien.de, 2Halbjahresbericht 2020, 3Geschäftsbericht 2019, 4FCR Unternehmenspräsentation 07.2020 5Wertpapierverkaufsprospekt vom 10.04.2019

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG
Die KFM Deutsche Mittelstand AG mit Sitz in Düsseldorf ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2) sowie des europäischen Mittelstandsanleihen FONDS (WKN A2PF0P). Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016 als Preisträger für das Analyseverfahren KFM-Scoring ausgezeichnet. Für ihre anlegergerechte Transparenz- und Informationspolitik wurde die KFM Deutsche Mittelstand AG von Rödl & Partner und dem Finanzen Verlag mit dem Transparenten Bullen 2020 ausgezeichnet.

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