KFM Deutsche Mittelstand AG: 5,30%-BENO Holding AG-Anleihe 20/27 wird weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" eingeschätzt

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer (Update)

Düsseldorf (pta040/29.09.2022/15:30 UTC+2)

In ihrem aktuellen Barometer zu der 5,30 %-Anleihe der BENO Holding AG mit Laufzeit bis 2027 (WKN A3H2XT) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Darstellung des Unternehmens anhand veröffentlichter, kostenlos und frei zugänglicher Informationen[1]

Branche: Bestandshalter von Gewerbeimmobilien

Kerngeschäft: Kauf und anschließende Vermietung von gewerblichen/industriellen Liegenschaften

Marktgebiet: deutschsprachiger Raum (DACH)

Tochter-Gesellschaften und deren Geschäftsmodelle:

Der Konsolidierungskreis der BENO Holding AG (BENO) umfasst 18 Tochterunternehmen (Stand 31.12.2021), die im gleichen Geschäftsbereich tätig sind. Sieben der konsolidierten Unternehmen sind dabei 100%ige Töchter der BENO. Die Beteiligungsspanne in den weiteren 11 Töchtern liegt zwischen 88% und 94,9%. Eine dieser Töchter ist die "Insofinance Industrial Real Estate Holding GmbH", von der 88% der Geschäftsanteile im Oktober 2021 erworben wurden. Diese neue Tochter hält über zwei ihrer 100%igen Tochtergesellschaften zwei Immobilien, die zu gewerblichen Zwecken vermietet werden.

Unternehmenssitz: Starnberg, Deutschland

Gründung: 2008

Geschäftsmodell/Produkte/Dienstleistungen: Die BENO Holding AG bietet Lösungen für Unternehmen, die eine Möglichkeit für den Verkauf ihrer Betriebsimmobilien suchen.

Der Schwerpunkt liegt bei folgenden Punkten:

Finanzierung: BENO kauft Liegenschaften zum Zweck der dauerhaften Rückvermietung.

Administration: BENO ist spezialisiert auf Verwaltung und Erhalt betriebsnotwendiger Immobilien.

Beratung: BENO berät sein Kundenportfolio in langfristigen Unternehmenstrategien.

Optimierung: BENO verbindet betriebliche Potentiale mit wirtschaftlicher Nachfrage.

Mitbewerber/Alleinstellungsmerkmal/Besonderheit:

Die BENO Holding AG profitiert vom ihrem Netzwerk und der Expertise ihres Immobilienpartners H2 Immobilienobjekte GmbH, Königsdorf, der bestehende Wertschöpfungspotentiale schnell und zuverlässig identifiziert. Des Weiteren wird die Finanzierung von betriebsnotwendigen Objekten wesentlich erleichtert, wenn man den Banken keinen Einzelfall, sondern – wie bei BENO der Fall- ein mehrfach anwendbares Konzept (Reduzierung des Arbeitsaufwandes) und vor allem ein nennenswertes Volumen durch eine Vielzahl von Objekten sowie eine damit verbundene Risikominimierung anbieten kann. Diese Finanzerleichterung führt zu geringeren Kosten (Marge, Bearbeitungsgebühren) und zu einem erhöhten Finanzierungsvolumen.

Strategie:

Die BENO Gruppe investiert mit einem "Buy & Hold"-Ansatz langfristig in die Asset-Klasse "Light Industrial Real Estate". Dabei konzentriert sie sich auf den Erwerb, die Finanzierung, Verwaltung und Optimierung betriebsnotwendiger Immobilienobjekte mit bestehenden und bonitätsstarken Mietern. Dadurch besteht bereits ab der Übernahme ein positiver Cashflow. Geografisch fokussiert sich die Gruppe auf den ihrer Ansicht nach wirtschaftlich starken, deutschsprachigen Raum mit soliden mittelständischen Unternehmen. Im Rahmen des aktiven Portfoliomanagements der BENO kann es aber auch vereinzelt zu Verkäufen von Betriebsimmobilien aus dem bestehenden Portfolio kommen, wenn entsprechende Opportunitäten identifiziert und wahrgenommen werden, sofern diese wirtschaftlich sinnvoll erscheinen.

Kunden: Vorzugsweise mittelständische Unternehmen

(Kundenportfolio: Thyssen Krupp, Kaufland, MS Ultraschall Technologie GmbH, u.w.)

Entwicklung 2021 und Ausblick

Die Wachstumsinvestition des Konzerns ist noch nicht abgeschlossen. Das bedeutet, die geplanten zusätzlichen Investitionen werden in den kommenden Jahren nicht wesentlich unter denen der letzten Jahre liegen. In 2021 wurde im Gegensatz dazu unterproportional zu den vorhergehenden Geschäftsjahren in die einzelnen Bestandsimmobilien investiert. Die Umsatzerlöse konnten 2021 moderat von 7,1 Mio. EUR auf 7,3 Mio. EUR gesteigert werden. Die Steigerung betrifft mit 0,5 Mio. EUR die Nettokaltmieten bei einem gleichzeitigen Rückgang der Nebenkostenabrechnung von 0,3 Mio. EUR. Das Rohergebnis ist gegenüber dem Vorjahr (1,9 Mio. EUR) gestiegen und entspricht mit 4,1 Mio. EUR der Planungsprognose des Vorjahres. Maßgeblich für die Steigerung des Rohergebnisses war der Rückgang der Materialaufwendungen um -34% auf 3,4 Mio. EUR (Vorjahr: 5,2 Mio. EUR), welcher mit den geringeren Instandhaltungskosten in Verbindung steht.

Die Wertentwicklung der Immobilien ist 2021 im Vergleich zum Vorjahr mit insgesamt 1,4 Mio. EUR deutlich gestiegen (Vorjahr: 0,8 Mio. EUR). Im Wesentlichen ist dies auf die durchgeführten Baumaßnahmen und damit einhergehende Mietsteigerung, auf Ergänzungsbauten und gestiegenen Bodenrichtwerte zurückzuführen. Dies ist auch ein Grund, weshalb sich das EBIT mit 4,1 Mio. EUR deutlich gegenüber dem Vorjahr erhöht hat (2020: 1,2 Mio. EUR). Dadurch konnte auch die EBIT-Marge bezogen auf den Umsatz mit 56% bei gleichzeitiger Erhöhung des EBIT gesteigert werden (Vorjahr: 17,5%). Eine weitere immobilienspezifische Kennzahl der BENO ist die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge ("WAULD" (Weighted Average Unexpired Lease Duration)). Diese erhöhte sich 2021 im Vergleich zum Vorjahr auf 5,8 Jahre (Vorjahr: 4,5 Jahre).

Die Corona-Pandemie und der Krieg in der Ukraine wirken sich vor allem auf der Refinanzierungsseite auch auf das Geschäft der BENO Holding AG aus. Insbesondere auf der kurzfristigen Ebene ist es weiterhin nicht einfach, Kontokorrentkredite und Überbrückungskredite aufzunehmen. Dennoch sind die BENO Holding AG und ihre Objektgesellschaften in der Lage, das bestehende, stabile Geschäftsmodell weiter fortzuführen und auszubauen. Aufgrund der interessanten Mietrendite und einer soliden Absicherung durch Risikostreuung über mehrere Objekte prüft und bewertet BENO weitere Objekte für eine Übernahme. Die geplante Objektpipeline soll schrittweise umgesetzt werden und die Jahresnettomieteinnahmen weiter steigern.

Für das Geschäftsjahr 2022 wird trotz der aktuellen wirtschaftlichen Lage ein Konzernumsatz auf Vorjahresniveau erwartet, wobei von einer zusätzlichen Steigerung aufgrund des geplanten unterjährigen Erwerbs neuer Immobilien ausgegangen wird. Eine leichte Verbesserung wird auch im EBIT, EBT und der EBIT-Marge erwartet. Auch der Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit soll sich ebenfalls wieder besser als im Vorjahr entwickeln, sodass die bestehenden Darlehen planmäßig getilgt werden können.

Quick-Check Nachhaltigkeit durch imug rating[2]

Der Nachhaltigkeitsbeitrag der BENO Holding AG wird als neutral eingeschätzt. Das Unternehmen verstößt nicht gegen die von der KFM Deutsche Mittelstand AG definierten Ausschlusskriterien. Die BENO Holding AG erzielt keine Umsätze mit Produkten/Dienstleistungen, die eine direkte positive Wirkung auf Nachhaltigkeit haben. Im Unternehmen existieren keine bzw. nur geringe Ansätze für eine Berücksichtigung von ESG-Aspekten.

[1] Quellen: veröffentlichte Annual Reports, Website des Emittenten, Pressemitteilungen

[2] Die von imug rating erstellte Nachhaltigkeitseinschätzung ergänzt das KFM-Scoring um ESG-Aspekte und ermöglicht einen Überblick zum grundlegenden Nachhaltigkeitsengagement des Emittenten. Die Nachhaltigkeitseinschätzung erfüllt nicht die Funktion eines dezidierten Nachhaltigkeitsratings oder eines fundierten Gutachtens zur Mittelverwendung (SPO) einer grünen, sozialen oder nachhaltigen Anleihe und darf als solche/s nicht verwendet werden.*

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https://www.youtube.com/watch?v=X63Qp2kq6vc

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