conwert Immobilien Invest SE: conwert-Ergebnis 2012 geprägt von außerordentlichen Effekten

im Rahmen der strategischen Neuausrichtung

Wien, 21. März 2013 (pta006/21.03.2013/08:10 UTC+1) -

+ Strategische Fokussierung als langfristiger Bestandsmanager von Wohnimmobilien in Österreich und Deutschland
+ Solide Finanzierung für weiteres Wachstum auf Basis der erfolgreich abgeschlossenen Refinanzierung
+ Senkung der Leerstandsrate bezogen auf das Gesamtportfolio um 26,2 %
+ Positiver Ausblick sowie Steigerung des FFO

Die im österreichischen ATX gehandelte conwert Immobilien Invest SE hat das Geschäftsjahr 2012 erfolgreich abgeschlossen.

"Im vergangen Jahr hat conwert wichtige strategische und operative Meilensteine für weiteres Wachstum gesetzt", sagte Johannes Meran, Vorsitzender des Verwaltungsrats der conwert. "Wir haben unsere Bilanz im Zuge der strategischen Refokussierung aufgeräumt und damit eine solide Basis für die Weiterentwicklung als langfristig orientierter Bestandshalter von Wohnimmobilien in Österreich und Deutschland geschaffen."

Unter Berücksichtigung von außerordentlichen Einmaleffekten sowie den positiven Effekten aus der Neubewertung des Wohnimmobilienportfolios in Österreich und Deutschland im vierten Quartal 2012 hat conwert das Ziel eines EBT von 50 Mio EUR für das Geschäftsjahr 2012 erreicht.

Die Umsatzerlöse sanken im Vergleichszeitraum von 852,9 Mio EUR um 26,7 % auf 625,1 Mio EUR, bedingt vor allem durch die planmäßig geringeren Veräußerungserlöse von 409,6 Mio EUR (2011: 613,3 Mio EUR). Die hierbei erzielten Margen lagen mit durchschnittlich 9,2 % jedoch über dem IFRS-Buchwert am oberen Ende des für 2012 angestrebten Korridors von 5 % bis 10 %. Die Vermietungserlöse gingen aufgrund eines insgesamt deutlich kleineren Gesamtportfolios von 210,0 Mio EUR um 10,4 % auf 188,1 Mio EUR zurück. Die Bewirtschaftungseffizienz wurde jedoch weiter gesteigert, wodurch die NRI-Marge (NRI: Net Rental Income) auf 58,7 % (2011: 56,7 %) anstieg. Die Dienstleistungserlöse lagen mit 27,3 Mio EUR aufgrund geringerer Verkaufsaktivitäten und -provisionen leicht unter den Vorjahreswert von 29,5 Mio EUR.

Ergebnisse durch Einmaleffekte und Portfolio-Neubewertung belastet
Die Entscheidung mit der Akquise der KWG, den Schwerpunkt zukünftig auf das Bestandsmanagement zu legen, geht planmäßig mit einer deutlichen Reduzierung der Verkaufsaktivitäten einher. Da die Firmenwerte insbesondere auf den zukünftig erwarteten Verkaufsmargen basieren, wurde der gesamte in der Bilanz verbuchte Goodwill in Höhe von 114,8 Mio EUR sowie Kunden- und Managementbeziehungen in Höhe von 2,8 Mio EUR abgeschrieben.

"Mittelfristig soll conwert weniger abhängig von konjunkturbedingten Verkaufserlösen werden, um vor allem auf Basis stabiler Vermietungs- und Dienstleistungserlösen langfristig zu einem nachhaltigen Dividendentitel zu werden", sagte Johannes Meran, Vorsitzender des Verwaltungsrats der conwert.

Darüber hinaus wurden auch die nicht zum Kerngeschäft gehörenden Liegenschaften vor dem Hintergrund der anhaltend schwierigen Marktlage in Teilen Europas einer Neubewertung unterzogen. Dies führte zu negativen Zeitwertanpassungen von rund 41 Mio EUR bei den Immobilien in CEE und Luxemburg (einschließlich ECO-Immobilien) und von rund 30 Mio EUR bei einzelnen Büroimmobilien aus dem ECO-Portfolio in Österreich und Deutschland.

Unter Berücksichtigung der negativen außerordentlichen Effekte belief sich das Ergebnis vor Ertragssteuern im Geschäftsjahr 2012 auf (154,6) Mio EUR (2011: 23,6 Mio EUR). Beim Betriebsergebnis erzielte conwert insgesamt (58,5) Mio EUR (2011: 119,8 Mio EUR). Die operativen Cash-Erträge (FFO I vor Verkäufen und Einmaleffekten) beliefen sich auf 20,7 Mio EUR (2011: 17,9 Mio EUR), was eine Steigerung von 15,6 % bedeutet.

Erfolgreich abgeschlossene Refinanzierung
Trotz eines allgemein schwierigen Marktumfeldes für Refinanzierungen hat conwert im Juni 2012 eine Unternehmensanleihe im Gesamtvolumen von 65 Mio EUR platziert und die Laufzeit für einen Teil der bestehenden Wandelschuldverschreibungen durch die Begebung von neuen Wandelschuldverschreibungen in Höhe von 80 Mio EUR um vier Jahre verlängert. Mit der Reduktion des Volumens der Zinsabsicherungsgeschäfte sind nicht cash-wirksame Kosten in Höhe von 5,4 Mio EUR angefallen, die sich einmalig auf das Finanzergebnis auswirken. Mittelfristig reduziert conwert jedoch durch diese Maßnahme ihren Zinssatz nach unten.

"Aufgrund der in den vergangen Monaten erfolgreich abgeschlossenen Refinanzierung hat conwert mittelfristig einen deutlich geringeren und kleinteiligeren Finanzierungsbedarf", sagte Thomas Doll, Geschäftsführender Direktor von conwert. "Damit verfügt conwert heute über ausgezeichnete Voraussetzungen zur operativen Umsetzung der strategischen Ziele."

Nach der erfolgreichen Platzierung der Unternehmensanleihe lag die Verschuldungsquote (LTV) zum Stichtag 31. Dezember 2012 bei 54,4 % und damit knapp unter der Zielmarke von 55 % (31.12.2011: 54,0 %). Die Eigenkapitalquote verringerte sich aufgrund der hohen außerordentlichen Sonderabschreibungen leicht auf rund 36 % (31.12.2011: 39,3 %)

Zum Stichtag 31. Dezember 2012 betrug der Wert des conwert-Portfolios insgesamt 2.510,7 Mio EUR (2011: 2.828,6 Mio EUR), bestehend aus insgesamt 1.502 Objekten (2011: 1.666) mit einer Gesamtnutzfläche von 1,92 Mio m^2 (2011: 2,15 Mio m^2). Der Deutschland Anteil des Portfolios wird nach der Konsolidierung der KWG mit rund 24.500 Immobilieneinheiten knapp 60 % am Gesamtportfolio betragen. Zum Jahresende 2012 betrug die Leerstandsrate, bezogen auf das Gesamtportfolio, 10,7 % (2011: 14,5 %). Diese positive Entwicklung entspricht einer Verbesserung von 26,2 % und wurde maßgeblich von den Development- und Verkaufs-Aktivitäten im ECO-Portfolio vorangetrieben.

Ausblick 2013
Mit Blick auf das Immobilienportfolio plant conwert das Kerngeschäft als Bestandshalter durch gezielte Zukäufe lukrativer Wohnimmobilienportfolios mit hohem Wertsteigerungspotenzial in Österreich und insbesondere in Deutschland sukzessiv auszubauen. Im Blickfeld sind dabei vor allem Portfolien in deutschen Metropolregionen in der Größenordnung von 50 bis 200 Mio EUR. Um den strategischen Fokus weiter zu schärfen wird conwert die Liegenschaften in den CEE-Ländern sowie Gewebeimmobilien, insbesondere aus dem ECO-Portfolio, innerhalb der nächsten ein bis zwei Jahre veräußern.

conwert strebt für das Geschäftsjahr 2013 eine Verbesserung der operativen Cash-Erträge (FFO) auf 25 Mio EUR an. Mit Blick auf das Kernportfolio in Deutschland und Österreich soll die Leerstandsrate weiter reduziert werden und zum Ende des laufenden Geschäftsjahres bei unter 10 % liegen.

Das Geschäftsführende Direktorium und der Verwaltungsrat werden in der nächsten ordentlichen Hauptversammlung am 8. Mai 2013 vorschlagen, keine Dividende auszuschütten. Im Nachgang zur 2012 beschlossenen Kapitalherabsetzung wird im April 2013 aber eine Sonderdividende in Form einer Kapitalausschüttung (ohne KESt) in Höhe von 0,15 EUR je Aktie ausgeschüttet. Das Management geht davon aus, für das Geschäftsjahr 2013 eine Dividende von mindesten 0,20 EUR je Aktie vorschlagen zu können.

Der Geschäftsbericht 2012 der conwert Immobilien Invest SE steht auf der Website www.conwert.at zur Verfügung.

Unternehmenskennzahlen

		2012	2011	Änderung in %
Vermietungserlöse	Mio EUR	188,1	210,0	(10,4)
Veräußerungserlöse	Mio EUR	409,6	613,3	(33,2)
Dienstleistungserlöse	Mio EUR	27,3	29,5	(7,5)
Umsatzerlöse	Mio EUR	625,1	852,9	(26,7)
Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA)	Mio EUR	97,2	124,8	(22,1)
Abschreibungen/übrige außerplanmäßige Wertminderungen	Mio EUR	(118,5)	(5,3)	-
Betriebsergebnis (EBIT)	Mio EUR	(58,5)	119,8	-
Funds from Operations I *) (vor Verkäufen und Einmaleffekten)	Mio EUR	20,7	17,9	15,6
Funds from Operations II **)	Mio EUR	43,0	81,3	(47,1)
Net Rental Income (NRI)	Mio EUR	110,5	119,1	(7,2)
NRI Marge	%	58,7	56,7	3,5
Unverwässtertes Ergebnis/Aktie	EUR	(2,06)	0,28	-
Verwässertes Ergebnis/Aktie	EUR	(1,61)	0,28	-
FFO I (vor Verkäufen und Einmaleffekten) *)/Aktie	EUR	0,25	0,22	13,6

*) FFO I: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) - Differenz Verkäufe zu Buchwert der verkauften Immobilien + Betriebliche Aufwendungen des Verkaufsergebnis - Aufwertungsergebnis + Abschreibungen und Wertberichtigungen + unbare Teile Finanzergebnis und sonstige Kosten + Einmaleffekte
**) FFO II: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) - Nettogewinn aus Zeitwertanpassung + Differenz Cash-Veräußerungsgewinne zu IFRS Veräußerungsgewinne + Abschreibungen + unbare Teile Finanzergebnis und sonstige Kosten

Bilanzkennzahlen

		2012	2011	Änderung in %
Bilanzsumme	Mio EUR	2.849,8	3.176,4	(10,3)
Langfristige Kreditverbindlichkeiten	Mio EUR	921,1	1.005,9	(8,4)
Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten	Mio EUR	308,0	408,9	(24,7)
Eigenkapital	Mio EUR	1.025,0	1.248,3	(17,9)
Eigenkapitalquote	%	36,0	39,3	(8,4)
Gearing	%	146,9	137,2	7,1
EPRA NAV (unverwässert)/Aktie	EUR	15,79	18,35	(14,0)

Immobilienkennzahlen

		2012	2011	Änderung in %
Anzahl Immobilien	Anz.	1.502	1.666	(9,8)
Mieteinheiten*)	Anz.	20.479	22.923	(10,7)
PKW-Stellplätze*)	Anz.	10.795	11.213	(3,7)
Gesamtnutzfläche*)	m^2	1.924.433	2.120.247	(9,2)
Immobilienvermögen	Mio EUR	2.511	2.829	(11,2)

*) Einheiten und Nutzflächen werden seit dem Stichtag 30. Juni 2012 exkl. der PKW-Flächen/-Einheiten dargestellt. Die Vergleichswerte für das Geschäftsjahr 2011 wurden an die neue Systematik angepasst und sind daher mit dem Vorjahresbericht 2011 nicht vergleichbar

Diese Mitteilung enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und Aussagen, die auf Basis aller zum gegenwärtigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Die vorausschauenden Aussagen geben die Sicht zu dem Zeitpunkt wieder, zu dem sie getätigt wurden. conwert weist darauf hin, dass die tatsächlichen Gegebenheiten und damit auch die tatsächlichen Ergebnisse aufgrund verschiedenster Faktoren von den in dieser Mitteilung dargestellten Erwartungen abweichen können.

(Ende)