conwert Immobilien Invest SE: conwert erzielt 2014 starkes operatives Ergebnis, neue FFO Guidance

Wien (pta019/24.03.2015/18:55 UTC+1) -
+ Vermietungserlöse steigen um 4,4 % auf 237,3 Mio EUR (L-f-L NRI um 2,3 % gestiegen)
+ Weitere Reduktion der operativen Kosten um 12,5 % auf insgesamt 67,4 Mio EUR
+ Durchschnittsmieten gestiegen, Leerstandsrate weiter gesunken
+ FFO I mit 34,8 Mio EUR deutlich über Guidance für 2014
+ Gesellschaft prognostiziert Anstieg des FFO I bis 2016 auf über 50 Mio EUR
+ Darüber hinaus umfassender Review der Finanzierungsstruktur zur Reduktion der Finanzierungskosten in Vorbereitung - weiteres signifikantes FFO-Potenzial möglich
+ Angebotspreis von Deutsche Wohnen spiegelt Wertpotenzial von conwert nicht adäquat wider

Die conwert Immobilien Invest SE konnte im Jahr 2014 eine deutliche Verbesserung im operativen Geschäftsverlauf erreichen. Insbesondere die Kerngeschäftsfelder Wohnimmobilien in Deutschland und in Österreich entwickelten sich sehr positiv.

Die Vermietungserlöse stiegen trotz einer Verkleinerung des Immobilienportfolios auf 30.385 Mieteinheiten um 4,4 % auf 237,3 Mio EUR. Dieser Anstieg konnte im Wesentlichen durch gestiegene durchschnittliche Mieten pro Quadratmeter sowie eine deutliche Reduktion des Leerstands erreicht werden. Zum Jahresende 2014 betrug die Leerstandsrate nur mehr 9,0 % nach 10,1 % zum 31 Dezember 2013. Die Durchschnittsmiete im Gesamtportfolio stieg um 2,5 % auf 6,27 EUR/m^2/M. (31.12.2013: 6,12 EUR/m^2/M.). Vor diesem Hintergrund stieg das Net Rental Income (NRI) um 6,6 % von 141,4 Mio EUR auf 150,7 Mio EUR. Aber auch auf Like-for-Like-Basis stieg das NRI um 2,3 %. Die bereinigte NRI-Marge*) stieg von 81,4 % auf 85 % und erreichte damit das durchschnittliche Niveau in der Peer Group deutscher Wohnimmobiliengesellschaften.
*) Unter Bereinigung der Mieterlöse um weiterverrechenbare Betriebskosten, um eine Vergleichsbasis zu den deutschen Wohnimmobilien zu erleichtern. Vor Bereinigung betrug die NRI-Marge 63,5 % (2013: 62,2 %).

Parallel zu den Verbesserungen bei den Mieterträgen konnten die Kosten deutlich gesenkt werden. Personalkosten und sonstige betriebliche Aufwendungen konnten im Jahresvergleich um 12,5 % auf 67,4 Mio EUR gesenkt werden.

Die Erlöse aus dem Verkauf von einzelnen Einheiten und Immobilien betrugen 2014 133,4 Mio EUR. Unter Berücksichtigung von 2014 fixierten, zum Bilanzstichtag aber noch nicht abgeschlossenen Transaktionen lagen die Verkaufserlöse bei 229,1 Mio EUR (2013: 273,4 Mio EUR) und damit über der Guidance für 2014 (150 bis 200 Mio EUR). Der IFRS-Gewinn aus Verkäufen betrug 11,1 Mio EUR, die Marge nach IFRS erreichte 9,0 %.

Die Dienstleistungserlöse sanken im Jahresvergleich um 31,1 % auf 10,5 Mio EUR. Das ist einerseits auf die Reduktion interner Verrechnungen für die Bewirtschaftung des conwert-Portfolios, andererseits auf die geplante Reduktion des Dienstleistungsgeschäfts mit Dritten auf wenige, ausgewählte Kernbereiche zurückzuführen.

Wichtige Fortschritte konnten auch bei der Refokussierung des Portfolios und der damit verbundenen Konzentration auf die Kernmärkte Deutschland und Österreich erzielt werden. 2014 wurden der Großteil des slowakischen und das gesamte tschechische Portfolio (Closing noch ausstehend) veräußert und der Anteil des Segments Übrige Länder (Tschechische Republik, Slowakei, Ungarn, Ukraine, Luxemburg) sank damit gemessen an der Nutzfläche auf unter 2 % des gesamten conwert-Portfolios.

Die Neubewertung des Immobilienportfolios resultierte zwar netto nur in einer Aufwertung von 13,0 Mio EUR, darin sind aber bereits Nettoabwertungen des Gewerbeimmobilienportfolios in Höhe von (27,1) Mio EUR enthalten. Das Neubewertungsergebnis für die Wohnimmobilien von conwert ergab 2014 netto eine Aufwertung von 40,1 Mio EUR.

Eine erhebliche Belastung für das conwert-Ergebnis stellten erwartungsgemäß auch im vierten Quartal 2014 die hohen Finanzierungskosten dar, die vor allem aus Zinssicherungsgeschäften aus den Jahren 2007 bis 2010 resultieren. Die nach IFRS vorgeschriebene Mark-to-Market-Bewertung führte wegen der im Vorjahr weiter gefallenen Zinskurve zu einer erheblichen Belastung des Finanzergebnisses. Es verschlechterte sich vor diesem Hintergrund von (74,7) Mio EUR 2013 auf (131,5) Mio EUR, davon entfielen (50,6) Mio EUR auf unbare Kosten aus ineffektiven Swaps, nachdem dieser Wert 2013 noch bei 5,8 Mio EUR gelegen war.

Das Konzernergebnis nach Steuern betrug vor diesem Hintergrund (8,9) Mio EUR nach 13,3 Mio EUR im letzten Jahr. Im dritten Quartal 2014 war der Verlust noch bei (19,9) Mio EUR gelegen und konnte im vierten Quartal halbiert werden.
Die Funds from Operations vor Verkauf und Einmaleffekten (FFO I) lagen 2014 mit 34,8 Mio EUR um 3,9 % unter dem Vorjahresniveau, aber bei signifikanter Reduktion der Einmalkosten deutlich über der Guidance (über 30 Mio EUR).

Der NAV stieg von 15,40 EUR auf 15,70 EUR pro Aktie. Der Loan-to-value (LTV) sank erstmals auf 53,6 % und lag damit im Zielkorridor für 2014 von 50-55 %. Unter Berücksichtigung der im Geld liegenden Wandelschuldverschreibungen (Aktienkurs liegt über dem Wandlungspreis) als Eigenkapital betrug der LTV sogar nur noch 47,5 %.

Die Guidance für 2015 liegt bei rund 40 Mio EUR; 2016 rechnet das Management mit einem FFO I von mehr als 50 Mio EUR. Der Haupttreiber dieser FFO-Verbesserung ist die Reduktion der Fremdkapitalkosten. Weiters wird eine effizientere Immobilienverwaltung zur Realisierung von NRI-Potenzial führen: Ende 2015 werden insbesondere die Integration der KWG und des GE Portfolios abgeschlossen sein und die daraus resultierenden Synergieeffekte erstmals 2016 eine Ganzjahreswirkung zeigen. Des Weiteren wurde in 2015 das Projekt "Greenfield" intiiert, das das Asset Management und die Hausverwaltung weiter optimieren und zu einer positiven Ergebnisauswirkung ab 2016 führen wird.

Darüber hinaus kündigte das Management eine umfassende Überprüfung der Finanzierungsstruktur an, um die Zinskosten deutlich unter das in der Guidance erwartete Niveau zu senken. Aufgrund erster Indikationen rechnet conwert - abhängig von der weiteren Entwicklung der Zinslandschaft - damit, die Finanzierungskosten um mehr als 100 Basispunkte senken und so einen signifikanten zusätzlichen Ergebnisbeitrag realisieren zu können. Dieser ist aktuell noch nicht in der Guidance für 2015 und 2016 enthalten.

CEO Clemens Schneider beurteilt das Jahresergebnis 2014 sehr positiv: "Die Maßnahmen zur Verbesserung des operativen Geschäfts beginnen zu greifen. Die Steigerung der Durchschnittsmieten, die Senkung der Leerstandsrate und das erfolgreiche Kostensenkungsprogramm haben die Ertragskraft des Unternehmens nachhaltig gesteigert. Auch die Umstrukturierung des Portfolios in Richtung eines auf Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich fokussierten Unternehmens ist gut vorangekommen."

Die weiteren Maßnahmen zur Steigerung der Ertragskraft können auf einem soliden Fundament aufbauen. CEO Clemens Schneider sagt: "Wir haben ein hartes Arbeitsprogramm für 2015 und 2016 erarbeitet, das sich in der Guidance für die wichtigsten Unternehmenskennzahlen widerspiegelt." CFO Thomas Doll ergänzt: "Vor dem Hintergrund der aktuellen Möglichkeiten an den internationalen Finanzmärkten sehen wir signifikantes zusätzliches Potential, vor allem im Zusammenhang mit der Refinanzierung bestehender Kreditverträge."

Der Verwaltungsrat und beide Direktoren halten vor diesem Hintergrund fest: "Der Geschäftsausblick für 2015 und 2016 sowie das Refinanzierungspotenzial von conwert sind im Angebot der Deutsche Wohnen AG nicht adäquat reflektiert."

Die Deutsche Wohnen AG hat am 18. März 2015 ein freiwilliges Übernahmeangebot zu 11,50 EUR/Aktie veröffentlicht. Details zum Angebot finden sich auf der Website von conwert (http://www.conwert.at). Der Verwaltungsrat wird bis spätestens 1. April 2015 eine ausführliche Stellungnahme abgeben.

Unternehmenskennzahlen

		2014	2013	Änderung
Vermietungserlöse	Mio EUR	237,3	227,3	4,4 %
Veräußerungserlöse	Mio EUR	133,5	273,9	-51,3 %
Dienstleistungserlöse	Mio EUR	10,5	15,2	-31,1 %
Umsatzerlöse	Mio EUR	381,2	516,4	-26,2 %
Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA)	Mio EUR	109,9	116,8	-5,9 %
Abschreibungen/übrige außerplanmäßige Wertminderungen	Mio EUR	(1,3)	(1,0)	33,1%
Betriebsergebnis (EBIT)	Mio EUR	121,6	123,4	-1,5 %
Funds from Operations I (vor Verkaufsergebnis und Einmaleffekten) *)	Mio EUR	34,8	36,2	-3,9 %
Funds from Operations II **)	Mio EUR	39,0	52,1	-25,1 %
Net Rental Income (NRI)	Mio EUR	150,7	141,4	6,6 %
NRI-Marge	%	63,5	62,2	2,1 %
Bereinigte NRI-Marge ***)	%	85,0	81,4	4,5 %
Unverwässertes Ergebnis/Aktie	EUR	(0,14)	0,09	-
Verwässertes Ergebnis/Aktie	EUR	(0,14)	0,09	-
FFO I *) /Aktie	EUR	0,42	0,44	-4,5 %

*) FFO I: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) - Differenz zwischen Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien + Aufwendungen des Verkaufsergebnisses -/+ positives/negatives Bewertungsergebnis + Abschreibungen und Wertberichtigungen + unbare Teile Finanzergebnis und sonstige Kosten ohne Berücksichtigung des Anteils am Ergebnis assoziierter Unternehmen + Restrukturierungskosten/one-off Kosten
**) FFO II: FFO I + Differenz zwischen Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien - Aufwendungen des Verkaufsergebnisses
***) Marge auf die Netto-Vermietungserlöse (Vermietungserlöse abzüglich weiterverrechenbare Betriebskosten)

Bilanzkennzahlen

		31.12.2014	31.12.2013	Änderung
Bilanzsumme	Mio EUR	2.974,0	3.165,7	-6,1 %
Langfristige Kreditverbindlichkeiten	Mio EUR	1.120,4	1.081,6	3,6 %
Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten	Mio EUR	221,3	378,0	-41,4 %
Eigenkapital	Mio EUR	1.104,6	1.128,6	-2,1 %
Eigenkapitalquote	%	37,1	35,7	4,2 %
Gearing	%	143,8	154,2	-6,7 %
EPRA NAV (unverwässert)/Aktie	EUR	15,70	15,40	1,9 %

Immobilienkennzahlen

		31.12.2014	31.12.2013	Änderung
Mieteinheiten	Anz.	30.385	32.120	-5,4 %
Stellplätze	Anz.	13.573	14.187	-4,3 %
Gesamtnutzfläche	Tsd m^2	2.473,2	2.603,5	-5,0 %
Immobilienvermögen	Mio EUR	2.810,5	2.868,1	-2,0 %
Leerstandsrate	%	9,0	10,1	-10,9 %
ø Miete	Eur/m^2	6,27	6,12	2,4 %

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Diese Mitteilung enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und Aussagen, die auf Basis aller zum gegenwärtigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Die vorausschauenden Aussagen geben die Sicht zu dem Zeitpunkt wieder, zu dem sie getätigt wurden. conwert weist darauf hin, dass die tatsächlichen Gegebenheiten und damit auch die tatsächlichen Ergebnisse aufgrund verschiedenster Faktoren von den in dieser Mitteilung dargestellten Erwartungen abweichen können.

(Ende)