Immobilien-Markttrends 2025 - was bleibt vom Baukonjunkturpaket?

Raiffeisen Immobilien sieht Aufwärtstrend bei Eigentumserwerb –geförderte Darlehen mit Nachholbedarf

Wien (pts012/30.01.2025/10:10)

Das Baukonjunkturpaket der Bundesregierung sollte 2024 für Impulse auf dem Immobilienmarkt sorgen. Welche langfristigen Effekte hat das Paket tatsächlich erzielt, und welche Trends werden den Markt 2025 prägen? Raiffeisen Immobilien hat die Entwicklungen analysiert und gibt Einblicke in die aktuelle Lage.

Ein herausforderndes Jahr für die Immobilienbranche

Für Immobilienmakler:innen und die Baubranche war 2024 gleichermaßen ein herausforderndes Jahr. Während letztere mit gestiegenen Baukosten zu kämpfen hatte, waren es für Immobilienmakler:innen vor allem die gestiegenen Zinsen und die KIM-Verordnung, die Immobilienfinanzierungen und somit die Vermittlungen erschwerten. Die Raiffeisen Immobilien Gruppe trotzte einmal mehr dem negativen Markttrend. 2024 konnte man den Honorarumsatz um 13 % auf 35 Mio. Euro steigern (2023: 31 Mio. Euro). Österreichweit wickelte die Immobilienmakler-Organisation der Raiffeisenbanken Gruppe 2024 rund 7.300 Transaktionen ab. Der Wert der dabei vermittelten Objekte belief sich auf mehr als eine halbe Milliarde Euro (€ 567 Mio, +13 %).

Bei Raiffeisen Immobilien sieht man denn auch Licht am Ende des Tunnels: "Die Talsohle ist durchschritten. Wer seine Hausaufgaben gemacht hat konnte auch 2024 reüssieren. Vor allem unsere konsequente Ausrichtung auf höchste Servicequalität, ein verstärkter Fokus auf Dienstleistungen abseits des klassischen Maklergeschäftes wie zum Beispiel Liegenschaftsbewertungen, und die enge Zusammenarbeit mit den Raiffeisenbanken haben sich im angespannten Marktumfeld bewährt", resümieren die Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich, Ing. Mag. (FH) Peter Weinberger und Prok. Peter Mayr.

Positive Vorzeichen für 2025

Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) empfiehlt, die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (kurz: KIM-VO) nicht zu verlängern und somit planmäßig per Ende Juni 2025 auslaufen zu lassen. Ein Aufatmen für die Immobilienbranche, denn vor allem Jungfamilien und Erstkäufer:innen wurde die Kreditfinanzierung ihres Eigenheims erschwert. Viele konnten die strengen Auflagen (20 % Eigenmittelquote, Rückzahlungsquote maximal 40 % des Nettoeinkommens) nicht erfüllen. Erschwerend hinzu kamen die gestiegenen Kreditzinsen. Für einige Käufer:innen hieß das, sich räumlich nach etwas Kleinerem umzusehen. Für viele andere bedeutete es: mieten statt kaufen.

"Das planmäßige Auslaufen der KIM-VO markiert eine Zäsur für den Immobilienmarkt. Im Verein mit möglichen weiteren Zinssenkungen und der erstarkten Kaufkraft durch gute Lohnabschlüsse sind das positive Vorzeichen für 2025", so Peter Weinberger.

Nachfragetrends: Österreichweit …

Österreichweit zeigt sich eine gestiegene Nachfrage nach günstigen Objekten im unteren Preissegment einerseits, sowie im Hochpreis-Segment andererseits. Der erschwerte Zugang zu Finanzierungen für Immobilienkäufe hat zu einem starken Nachfrage-Plus am Mietmarkt geführt. Neubaumarkt und Gebrauchtimmobilien-Markt drifteten auseinander: Während die Preise im Neubaubereich aufgrund der hohen Zinsen und Baukosten stagnierten oder sogar leicht zulegten, hat sich der Markt für gebrauchte Objekte rascher an die geänderten Gegebenheiten angepasst als erwartet. Gebrauchte Immobilien sind in vielen Regionen Österreichs günstiger geworden, was sich positiv auf die Nachfrage ausgewirkt hat. Neben finanziellen Aspekten spielen auch neue Trends wie nachhaltiges Bauen und digitale Lösungen eine Rolle. Energieeffizienz und smarte Technologien werden zunehmend nachgefragt und beeinflussen die Entscheidung beim Immobilienkauf.

… und in den einzelnen Bundesländern

Natürlich gibt es auch eine Reihe regionaler Besonderheiten. Hier ein Überblick über die Trends in den Bundesländern, von West nach Ost:

Vorarlberg: Eigenheime sind weiterhin stark gefragt, insbesondere in erschwinglichen Preissegmenten. Familienfreundliche Wohnungen und Immobilien mit Garten, vor allem in Seenähe und im Bregenzerwald, erfreuen sich großer Beliebtheit. Bestehende Förderungen, wie der Jungfamilienbonus, unterstützen diese Nachfrage.

Tirol: Die Nachfrage konzentriert sich auf Immobilien unter 250.000 Euro sowie auf hochpreisige Objekte ab 1,5 Millionen Euro. Die Einführung von Zinszuschüssen für Wohnbaukredite hat für etwas Entspannung gesorgt.

Salzburg: Die Immobilienpreise sind nach wie vor hoch, was auf die attraktive Lage und begrenzte Verfügbarkeit zurückzuführen ist. Die Nachfrage nach Wohnungen bleibt stabil, insbesondere in zentralen Lagen. Gefragt sind auch hier Objekte im unteren Preisspektrum, insbesondere kleine Wohnungen, sowie das gehobene Preissegment ab 1 Mio. Euro. Regional boomt der Flachgau. Trotz starker Nachfrage muss mit längeren Verwertungszeiträumen gerechnet werden.

Oberösterreich: Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist gestiegen, mit einem Anstieg der Suchanfragen um 13 %. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern bleibt stabil, wobei gute Verkehrsanbindungen und Infrastruktur entscheidend sind.

Niederösterreich und Burgenland: Verstärkte Nachfrage nach gebrauchten Wohnhäusern und Eigentumswohnungen in den Randgebieten von Ballungszentren. Eine gute Verkehrsanbindung bleibt entscheidend, wobei die Preisspanne von 300.000 bis 400.000 Euro am stärksten nachgefragt wird. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist um 15 % gestiegen.

Wien: Die Nachfrage nach sanierten Altbauwohnungen und gebrauchten Einfamilienhäusern in Randlagen ist gestiegen. Gleichzeitig suchen junge Menschen und Familien vermehrt nach günstigen Mietwohnungen. Gut situierte Käufer sind bereit, für erstklassige Lagen und hochwertige Ausstattung höhere Preise zu zahlen.

Leichter Aufwärtstrend bei Eigentumserwerb

Das von der Bundesregierung 2024 verabschiedete Baukonjunkturpaket sollte leistbaren Wohnraum fördern und den Erwerb von Immobilien erleichtern. In einigen Bundesländern, wie Niederösterreich und der Steiermark, zeigen sich auch tatsächlich erste positive Effekte. Hier erhalten Antragsteller seit 2024 zusätzliche Zuschüsse von bis zu 10.000 Euro. In anderen Bundesländern wie Wien, Kärnten und Burgenland fehlen jedoch konkrete Umsetzungen (siehe dazu auch die beiliegende Übersicht über den Status der Förderdarlehen auf dem "Zusatzblatt").

"Das Baukonjunkturpaket hat zweifellos dazu beigetragen, das Thema leistbarer Wohnraum in den Fokus zu rücken. Erste Erfolge sind sichtbar, aber der breite Durchbruch blieb bisher aus. Entscheidend wird sein, wie schnell und zielgerichtet die Mittel in den kommenden Jahren eingesetzt werden. Allen voran müssen die versprochenen zinsgünstigen Darlehen aus dem Baukonjunkturpaket endlich umgesetzt werden – hier sind vor allem die einzelnen Bundesländer gefordert", betont Peter Mayr.

Wo es möglich ist: Jetzt kaufen, statt später mehr bezahlen

Doch ist es sinnvoll, bis Juni auf das Auslaufen der KIM-VO zu warten, um sich den Wunsch vom Eigenheim zu erfüllen? Wer denkt, dass die Immobilienpreise bis dahin (weiter) fallen, irrt. Viele Experten rechnen mit weiteren Zinssenkungen, was im Verein mit dem Auslaufen der KIM-VO zu steigenden Kreditvergaben und damit zu steigender Nachfrage nach Immobilien führen dürfte. Dementsprechend ist eher mit einem Preisanstieg bei Immobilien zu rechnen, denn das Angebot an (neugebauten) Immobilien ist knapp. Für die Baubranche ist laut Raiffeisen Research zwar auch eine positive Entwicklung zu erwarten, aufgrund langer Vorlaufzeiten allerdings erst 2026.

Zusatzinfo: Übersicht Status Förderdarlehen von West nach Ost

Status: Darlehen aus dem Baukonjunkturpaket noch nicht überall umgesetzt

Das österreichische Konjunkturpaket "Wohnraum und Bauoffensive" sieht vor, dass die Bundesländer Wohnbaudarlehen mit einem maximalen Zinssatz von 1,5 % für Beträge bis zu 200.000 Euro vergeben können, um leistbaren Wohnraum zu fördern. Die Umsetzung dieser Maßnahmen variiert jedoch zwischen den Bundesländern.

Vorarlberg: In Vorarlberg bestehen bereits attraktive Förderungen, insbesondere durch die Wohnbauförderung des Landes. Zusätzlich bieten einige Raiffeisenbanken einen Jungfamilienbonus an. Allerdings hat das Regierungspaket für Verwirrung gesorgt und zu Verzögerungen beim Immobilienkauf geführt.

Tirol: Tirol gewährt einen Zinszuschuss von 1,5 % auf Bankkredite, die natürliche Personen zur Wohnraumschaffung aufnehmen. Die zinsgestützte Kreditsumme beträgt mindestens 50.000 Euro und maximal 200.000 Euro, was einem maximalen Zuschuss von 250 Euro monatlich entspricht. Die Zinsstützung wird nur in Verbindung mit einer Wohnbauförderung vergeben und erfreut sich großer Beliebtheit bei den Antragstellern.

Salzburg: Mit 1. Jänner 2025 trat die neue Wohnbauförderung des Landes Salzburg in Kraft. Für den Kauf eines Eigenheims gibt es bis zu 80.000 Euro an Förderung. Zudem wurde ein Annuitätenzuschuss von bis zu 500 Euro monatlich eingeführt, um die Finanzierung von Immobilien zu erleichtern.

Oberösterreich: Behält das bestehende System der Wohnbauförderung bei, reduziert jedoch den Zinssatz für Landesdarlehen auf 1,5 % für die ersten 20 Jahre. Die Darlehenshöhe beginnt bei 75.000 Euro, mit möglichen Zuschlägen, beispielsweise für Kinder oder ökologische Bauweisen.

Steiermark: Hat die Wohnbauoffensive des Bundes am 1. September 2024 umgesetzt. Die Maßnahmen werden sehr gut angenommen, die Anzahl der Eigenheimförderungen hat sich im letzten Quartal 2024 im Vergleich zum laufenden Jahr fast verdreifacht. Für Privatkunden gibt es zwei Förderschienen, die ein Direktdarlehen des Landes mit sehr günstigen Fixzinskonditionen bis zu 200.000 Euro ermöglichen – sowohl für den Eigenheimbau als auch für den Kauf eines bestehenden Eigenheims, das innerhalb von drei Jahren umfassend energetisch saniert werden muss. Zudem gibt es für Jungfamilien einen Direktzuschuss des Landes bis zu 10.000 Euro.

Kärnten: In Kärnten wurden noch keine konkreten Vorschläge zur Umsetzung des Wohnbaupakets unterbreitet. Man beobachtet die Umsetzungen in anderen Bundesländern.

Niederösterreich: Die Eigenheimförderung im Rahmen des Baukonjunkturpaketes wurde am 2. Juli 2024 beschlossen. Zusätzlich zum Landesdarlehen wird ein Einmalzuschuss von 5 % eines Bankdarlehens bis 200.000 Euro gewährt. Niederösterreich bringt mehr als das Doppelte der Bundesmittel in die Wohnbauförderung ein, was die Attraktivität der Förderung deutlich erhöht.

Wien: Derzeit keine Förderungen für den Erwerb von Eigentum im Rahmen des Konjunkturpakets geplant.

Burgenland: Bisher keine konkreten Umsetzungsmaßnahmen des Baukonjunkturpaketes.

Rückfragen:
Mag. Anita Köninger
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E-Mail: anita.koeninger@ri-treuhand.at
Web: www.raiffeisen-immobilien.at

Über Raiffeisen Immobilien Österreich
Unter dem Dach der Marke "Raiffeisen Immobilien" arbeiten die Immobilienmakler- und Immobilientreuhandgesellschaften der österreichischen Raiffeisenbanken zusammen. Ziel ist es, Kund:innen bundesländerübergreifend zu betreuen sowie gemeinsam am Markt aufzutreten und so Synergien zu heben. Die Gruppe ist Markt- und Kompetenzführer in Österreich und bietet umfassenden Service in allen Fragen rund um Immobilien – von der Objektsuche über Verkauf/Vermietung bis zu Bewertungsgutachten und Investmentimmobilien. Mit einem Honorarumsatz von rund 35 Mio. Euro gehört Raiffeisen Immobilien zu Österreichs größten Maklerverbund-Organisationen.

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