KFM Deutsche Mittelstand AG: KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die "6,75%-RAMFORT-Anleihe"

6,75%-RAMFORT-Anleihe wird als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" eingeschätzt

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Düsseldorf (pta010/16.02.2021/11:00 UTC+1) In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 6,75%-Anleihe der RAMFORT GmbH (WKN A3H2T4) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Die RAMFORT GmbH ist ein im Jahr 2003 durch Herrn Björn Wittke gegründetes Familienunternehmen, das bis heute inhabergeführt ist1. Nach jahrzehntelanger erfolgreicher Tätigkeit bei der Entwicklung und Realisierung von komplexen Immobilienprojekten mit einem Gesamtvolumen von rund 350 Mio. Euro erfolgten im Jahr 2019 durch den Verkauf der firmeneigenen anteiligen Anteile an der EXPEC-Gruppe einige gesellschaftsrechtliche Veränderungen, die bei der RAMFORT GmbH zur Aufdeckung von stillen Reserven führten und die Grundlage für das Wachstum in der neuen Firmenstruktur ab 2019 bildeten1.

Derzeit ist die RAMFORT GmbH mit ihrer 100%-igen Beteiligung an der SafeInvest GmbH sowie indirekt an deren fünf Tochtergesellschaften als Bestandshalter in mittelständisch gewerblich genutzten Liegenschaften in Deutschland tätig1. Die Emittentin RAMFORT GmbH ist als Finanzierungsholding ausgestaltet, die sich über ihre Tochtergesellschaften auf den Bestandsaufbau sowie das Refurbishment von Value-Add-Gewerbeimmobilien spezialisiert hat1,3. Durch das Refurbishment und anschließende Verringerung des Leerstandes sollen Wertsteigerungspotentiale gehoben werden2.

Sehr starkes Wachstum ab dem Jahr 2019
Im zuletzt veröffentlichten Jahresabschluss 2019 der RAMFORT GmbH bilanzierte sie bei 7,9 Mio. Euro Eigenkapital Aktiva in Höhe von 12,0 Mio. Euro5. Die in der RAMFORT angewendete Einkaufsstrategie ist es, zu mindestens 50% vermietete Immobilien mit einem stabilen, positiven Cash Flow ab Baujahr 1995 in prosperierenden Städten mit einem durch die RAMFORT abzubauenden Investitionsbedarf zu erwerben2,3. Hierdurch soll unserer Auffassung nach ein guter Kompromiss zwischen Wertschöpfungspotentialen in der Zukunft und möglichst früher sowie möglichst vollständiger Abdeckung der Kapitalkosten durch Mieteinnahmen realisiert werden.

Entsprechend dieser Strategie hat die Emittentin am 14.10.2020 den Erwerb des "Airport City Bremen" Projektes mit rund 39.000 qm Gewerbeflächen für einen Gesamt-Kaufpreis inklusive Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 67,8 Mio. Euro mit einem Leerstand von 29% beurkundet2,3. Hier wurden in 28199 Bremen die Otto-Lilienthal-Str. 16A, 22, 23, 23A sowie in 85716 Unterschleißheim die Ohmstr. 1 in einer "Kaufpreistranche I" über 33,8 Mio. Euro erworben, für die bereits Finanzierungsmittel seitens Banken über insgesamt 31,5 Mio. Euro zur Verfügung gestellt wurden2. Die Kaufpreise für die Tranche I sind bereits im Geschäftsjahr 2020 geflossen und der wirtschaftliche Übergang des Eigentums ist ebenfalls in 2020 erfolgt2.

In einer Kaufpreistranche II wurden für rund 34,0 Mio. Euro in 28199 Bremen die Otto-Lilienthal-Str. 25, 27 29 sowie das Hybrid-Objekt Otto-Lilienthalstr. 19 / Flughafenallee 3 erworben, für die bereits 1,55 Mio. Euro angezahlt wurden und weitere Finanzierungsmittel seitens Banken über 26 Mio. Euro bestehen1, um die sieben Monate nach Beurkundung fällige zweite Kaufpreistranche im Geschäftsjahr 2021 zu bezahlen2.

Mittelverwendung und Ausblick
Mit den Mitteln der Anleihe sollen die Mitte Mai 2021 fälligen Restkaufpreise sowie ein Teil der zukünftig noch anfallenden Refurbishment-Kosten zur Umsetzung der geplanten Vollvermietung finanziert werden2.

Nach Auskunft des Managements verfügt die RAMFORT beim beurkundeten Immobilienvermögen und nach vollständigem Übergang des Eigentums über eine gesamte Jahres-Netto-Kaltmiete (JNKM) in Höhe von 3,43 Mio. Euro. Nach unseren Berechnungen ist diese JNKM im Finanzierungsmix mit den vergleichsweise günstigeren Bankenfinanzierungen ausreichend, um bei einem angenommenen platzierten Emissionsvolumen von 10 Mio. Euro die Finanzierungskosten in voller Höhe zu leisten und darüber hinaus bereits erste Tilgungsleistungen gegenüber Banken zu erbringen.

In Verbindung mit dem Wertsteigerungspotential durch den 29%-igen Leerstandsabbau, Wertsteigerungen durch die Umsetzung von Refurbishment-Maßnahmen sowie Finanzierungsgewinne durch die zukünftige Prolongation der Bankenfinanzierungen mit verbesserten Beleihungsausläufen sehen wir ein gutes Potential für den weiteren Bestandsaufbau bei der RAMFORT GmbH.

Quick-Check Nachhaltigkeit durch imug | rating*
Das Unternehmen verstößt nicht gegen die von der KFM Deutsche Mittelstand AG definierten Ausschlusskriterien4. Die Anleihe ist für die von der KFM Deutsche Mittelstand AG initiierten Fonds investierbar4.

6,75%-RAMFORT-Anleihe mit Laufzeit bis 2026 und grundpfandrechtlicher Besicherung
Die nicht nachrangige und besicherte Mittelstandsanleihe der RAMFORT GmbH mit einer Laufzeit von fünf Jahren (Laufzeit 15.03.2021 bis 15.03.2026) ist mit einem Zinskupon in Höhe von 6,75% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 15.03. und 15.11.) ausgestattet2. Im Rahmen der Emission werden bis zu 10 Mio. Euro (mit Aufstockungsoption) mit einer Stückelung von 1.000 Euro zur Zeichnung angeboten2.
Die Anleihe ist nach Wahl der Emittentin ab 15.03.2023 zu 103%, ab 15.03.2024 zu 102% und ab 15.03.2025 zu 101% des Nennbetrages vorzeitig kündbar2. Die Emittentin verpflichtet sich, die Ansprüche der Anleihegläubiger durch Buchgrundschulden auf im Eigentum der Emittentin oder Tochtergesellschaften der Emittentin stehenden Grundstücken zu Gunsten eines Treuhänders zu besichern. Die Sicherungsrechte sind bei der Emission der Schuldverschreibungen noch nicht bestellt, sondern werden aus noch zu erwerbenden Immobilien gewährt. Die Sicherungsrechte werden dabei nachrangig im zweiten oder dritten Rang nach den vorrangig finanzierenden Banken und anderen Finanzierern stehen. Die Höhe der Grundschulden wird insgesamt mindestens einem Betrag in Höhe der Summe der von den Anleihegläubigern tatsächlich geleisteten Einlagen entsprechen. Die Sicherungsrechte werden zusammen mit anderen an der jeweiligen Immobilie bestellten Sicherheiten maximal dem jeweiligen Kaufpreis zzgl. der Kaufpreisnebenkosten der jeweiligen Immobilie entsprechen. Darüber hinaus verpflichtet sich die Emittentin in den Anleihebedingungen zu einer Ausschüttungsbeschränkung sowie zu umfassender Transparenz2. Die Schuldverschreibungen werden voraussichtlich am 15.03.2021 in den Open Market an der Frankfurter Wertpapierbörse einbezogen2.

Fazit: Durchschnittlich attraktive Bewertung mit positivem Ausblick
Zusammenfassend lautet unsere Einschätzung wie folgt: Aufgrund der Fokussierung auf bereits zum Einkaufszeitpunkt vorliegende stabile, positive Cash Flows, die sämtliche Zinszahlungen abdecken, schätzen wir die Ausgangsbasis für die Umsetzung des Geschäftsmodells mit den geplanten Realisierungen der Wertsteigerungspotentiale als sehr gut ein. Die mit den letzten Beurkundungen bereits jetzt schon erreichte Größe der RAMFORT-Gruppe und Komplexität der Finanzierungsstrukturen macht es unserer Einschätzung nach erforderlich, zukünftig einen Konzernabschluss zu erstellen, um weiteren potentiellen Kapitalgebern einen besseren Einblick in die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der RAMFORT-Gruppe zu ermöglichen und somit das weitere Wachstum zu unterstützen.

In Verbindung mit der Rendite von 6,86% p.a. (auf Basis des Emissionskurses von 100% bei Berechnung bis zum Ende der Laufzeit am 15.03.2026) wird die 6,75%-RAMFORT-Anleihe (WKN A3H2T4) als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet.

Über dieses KFM-Barometer
Analysten: Christian Wagner, Unternehmensanalyst und Sabine Knee, Wertpapieranalystin im Auftrag der KFM Deutsche Mittelstand AG. Erstellt am 16.02.2021, 08:00 Uhr auf Basis einer Analyse der Fundamentaldaten auf Grundlage des Jahresabschlusses 2019 und des Wertpapierverkaufsprospekts vom 08.02.2021 der RAMFORT GmbH. Die Bewertung des KFM-Barometers beruht auf dem von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahren KFM-Scoring, das neben den unternehmensspezifischen Bilanz-Kennzahlen auch die Eigenarten der Anleihebedingungen für verzinsliche Wertpapiere mittelständischer Unternehmen berücksichtigt.

Alle in diesem KFM-Barometer getroffenen Aussagen beziehen sich auf den Zeitpunkt der Erstellung. Obwohl eine Aktualisierung des KFM-Barometers bezüglich der hier analysierten Anleihe grundsätzlich in den kommenden zwölf Monaten geplant ist, steht zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht fest, ob eine Aktualisierung im angegebenen Zeitraum oder überhaupt stattfindet.

Quellenangaben: 1www.ramfort.de, 2Wertpapierverkaufsprospekt der RAMFORT GmbH vom 08.02.2021, 3Unternehmenspräsentation der RAMFORT GmbH aus Februar 2021, 4die von imug | rating erstellte qualitative Nachhaltigkeitseinschätzung ergänzt das KFM-Scoring um materielle ESG-Aspekte (Environment, Social, Governance), die Auswirkungen auf die finanzielle Performance des Emittenten haben können; 5Jahresabschluss 2019 der RAMFORT GmbH

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG
Die KFM Deutsche Mittelstand AG mit Sitz in Düsseldorf ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2) sowie des europäischen Mittelstandsanleihen FONDS (WKN A2PF0P). Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016 als Preisträger für das Analyseverfahren KFM-Scoring ausgezeichnet. Für ihre anlegergerechte Transparenz- und Informationspolitik wurde die KFM Deutsche Mittelstand AG von Rödl & Partner und dem Finanzen Verlag mit dem Transparenten Bullen 2020 ausgezeichnet.

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