Wohnungsbau in Deutschland, der eingebildete Kranke
Bremen (pts006/20.02.2023/08:10)
Die Medien sind voll von Horrormeldungen. Angeblich bricht der Neubaumarkt zusammen. Wie sieht es wirklich aus: Gewitzte Käufer haben die Niedrigzinsen der EZB ausgenutzt und ihre Baupläne vorgezogen. Bei den jetzt erhöhten, aber historisch immer noch sehr niedrigen, Zinsen führt das zu einem vorübergehenden Loch in der Nachfrage. Die Schlauen bauen jetzt. Die EZB plant 2 % Inflation, in Wirklichkeit liegt diese eher bei 9 %. Wir können davon ausgehen, dass die Verkaufspreise in 10 Jahren allein durch geplante Inflation der EZB mindestens 20 % höher sind, möglicherweise aber auch das Doppelte. Der Hypothekenzins beim Kauf wird dagegen auf 10 Jahre festgeschrieben.
Auch die Einkommen steigen, aber sie liegen weit hinter der Inflation. Die kalte Progression frisst den Zuwachs auf. Vor allem in dem Ballungszentren steigen steil die Mietpreise. Wohnungen werden knapp und teuer. Baugrundstücke rar. Immer neue Auflagen verzögern Planung und verteuern Bau und Erschließung. Politik kuriert örtlich an Symptomen statt eine gründliche Verminderung unnötiger Vorschriften in Angriff zu nehmen. Die während der Genehmigungsverfahren anfallenden Zinsen und Baukostensteigerungen wirken sich erheblich auf Kaufpreis- und Miethöhe aus.
Bei einigen unterfinanzierten Bauträgern herrscht Panik. Das Management erkennt die Zusammenhänge nicht. Kaufpreise werden in Einzelfällen gesenkt. Eine einmalige Gelegenheit, Eigentum günstig zu erwerben und ein Schnäppchen zu machen. Erfahrungsgemäß wird im Wohnungsbau etwa das 6-Fache des Familieneinkommens als Kaufpreis gezahlt. Wer abwartet, um durch einen höheren angesparten Eigenanteil eine geringere Belastung zu erreichen, zahlt drauf. Hypotheken sind billig.
Vor 50 Jahren lagen Hypothekenzinsen zum Teil bei 13 %. Trotzdem wurden in Deutschland in der Spitze über 600.000 Häuser und Wohnungen gebaut. Wer damals trotz der hohen Zinsen gebaut hat, freute sich später über seinen Wertzuwachs. Die Eigentümerquote liegt in Deutschland unter 50 %. Zusätzliche Nachfrage entsteht durch Einwanderer. Hypothekenzinsen sind historisch immer noch sehr niedrig; ideale Voraussetzungen, um jetzt Wohneigentum zu erwerben. Wenn es wieder zur Überhitzung des Marktes kommt ist es zu spät.
Preisrückgänge sind nicht in Sicht. Preissteigerungen sind auch in Zukunft mit Sicherheit zu erwarten. Bauangst hat keine reale Grundlage. Aber sie kostet bei verschobener Bauentscheidung später viel Geld.
Karl H. Grabbe
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