Wissenswertes: Relevante Rechtsgebiete beim privaten Immobilienkauf

Berlin/Dresden (ptp013/21.02.2023/10:26)

Der Kauf einer Immobilie ist in der Regel eine große Entscheidung mit Auswirkungen auf das gesamte Leben. Die hierbei zu berücksichtigenden rechtlichen Regelungen sind komplex und erfassen mehrere Rechtsgebiete. Diese sind das Sachenrecht mit den Regelungen zum Eigentum und anderen dinglichen Rechten. Zum Teil das öffentliche Recht in Bezug auf die Bebaubarkeit oder Nutzungsmöglichkeiten der jeweiligen Immobilie. Das Bankrecht im Zusammenhang mit einer Finanzierung und das Steuerrecht. Bei Eigentumswohnungen kommen noch die Rechte der Wohnungseigentümer untereinander hinzu.

Durch die in den letzten Jahren stark gestiegenen Preise für Häuser und Wohnungen in Dresden und Umgebung haben sich die Risiken für Immobilienkäufer weiter erhöht. Um auf der sicheren Seite zu sein ist eine Beratung zum Immobilienrecht durch einen Anwalt vor einem Erwerb zu empfehlen.

Ein Oberbegriff für verschiedene Teilgebiete

Wie vorstehend aufgezeigt, verfügt ein auf das Immobilienrecht spezialisierter Anwalt über tiefgreifende Kenntnisse in verschiedenen Rechtsgebieten. Anders als zu anderen Fachgebieten, wie z.B. dem Bank- und Kapitalmarktrecht, gibt es für das Immobilienrecht derzeit keine Fachanwaltschaft.

Weil jeder Immobilienkauf individuelle Voraussetzungen mit sich bringt, werden bei jedem Kauf auch unterschiedliche Teilgebiete berührt. Sei es in Dresden oder anderenorts. Zu berücksichtigen sind hierbei auch teilweise nur regional übliche oder in den Bundesländern unterschiedlich getroffene Regelungen, bis zu solchen des Nachbarschaftsrechts. Nachfolgend soll auf einige spezifische Fragen eingegangen werden, welche ein Anwalt in der Beratung vor dem Erwerb einer Immobilie berücksichtigt.

Objektive Unterstützung durch einen Anwalt für Immobilienrecht

Je nachdem ob eine Bestandsimmobilie mit vorhandener Nutzung, ein unbebautes Grundstück im baurechtlichen Innen- oder Außenbereich erworben wird, ein Abriss und/oder Neubau vorgesehen ist, ein städtebaulicher Bebauungsplan vorliegt oder nicht, können daraus unterschiedliche Konsequenzen für eine beabsichtigte Nutzung oder Bebauung resultieren. Öffentlich-rechtliche oder auch private Regelungen mit Nachbarn, welche nicht zwingend als dingliche Rechte im Grundbuch eingetragen sein müssen, können einer beabsichtigten Nutzung oder des Nutzungsumfangs ebenso entgegenstehen.

Soll eine Eigentumswohnung erworben werden, sind die speziellen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes zu berücksichtigen. Wichtig für jeden Erwerber ist die sogenannte Teilungsordnung, welche bei Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft errichtet wird und welche danach abgeändert worden sein kann. In dieser sind die wesentlichsten Regelungen für das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und der Verwaltung enthalten, welche von jedem Erwerber auch dann bindend zu berücksichtigen sind, wenn diese bei der Kaufentscheidung nicht bekannt waren. Die Anzahl von Eigentumswohnungen ist in den letzten 20 Jahren in Dresden angestiegen. Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung sollte die Beratung durch einen auf das Immobilienrecht spezialisierten Anwalt in Anspruch genommen werden: https://www.rae-gruendig.de/immobilienrecht.html

Bei der Finanzierung des Kaufpreises ist neben den Finanzierungskonditionen selbst, maßgeblich darauf zu achten, dass die Reihenfolge zwischen verbindlichem Abschluss eines Darlehensvertrages und Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages beachtet wird. Je nach Verhandlungsposition im Verhältnis zum Verkäufer oder der Bank ist zu empfehlen, ein Widerrufs- oder Rücktrittsrecht für den Fall vorzubehalten, dass der jeweils andere Vertrag nicht rechtswirksam abgeschlossen oder umgesetzt werden kann. Viele Banken verlangen sogenannte Bereitstellungszinsen oder auch eine Vorfälligkeitsentschädigung, falls die Darlehenssumme nicht rechtzeitig abgerufen wird oder wegen Scheiterns des Kaufvertrages zurückgezahlt werden soll. Dies allein kann zu sehr hohen finanziellen Belastungen führen, ohne dass dem ein Wert gegenübersteht.

Zu empfehlen ist die Einholung alternativer Darlehensangebote anderer Banken außerhalb von Dresden, um die günstigsten Konditionen auswählen zu können. Über die in der Regel sehr lange Darlehenslaufzeit können schon Zinsunterschiede von nur 0,1 % p.a. zu vielen tausend Euro Ersparnis führen.

Die Kosten für eine vorbeugende anwaltliche Beratung im Immobilienrecht sind deshalb gut investiert, auch wenn ein Immobilienkauf vor einem Notar/Notarin beurkundet werden muss. Denn in den notariellen Kaufverträgen werden nur jene Regelungen aufgenommen, welche gesetzlich vorgeschrieben oder von den Parteien mitgeteilt werden. Eine vorbeugende anwaltliche Beratung beseitigt Unsicherheiten und vermeidet Streitigkeiten.

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